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此类文章我们已经写得厌倦了，转发也同样厌倦了。因为我们感觉已挡不住那排山倒海而来的巨大灾难了！仅仅一年时间，京城房价就暴涨一倍，这可是在去年天价基础上的一倍！是在中国城镇房屋已经严重过剩情况下的暴涨一倍！
是房地产开发商疯了吗?不是!是买房子的老百姓疯了吗?更不是!那是什么原因?就如同此篇文章中所讲的那样，完全是开发商、银行、地方政府之间联合起来，把房价作为分配工具，用老百姓的钱来骗老百姓，不仅仅是现在的钱，包括过去几十年挣的钱，还有未来几十年将要挣的钱，全都骗到他们个人腰包里去。然后再转到国外，最后一张飞机票，全家和中国——拜拜，就不管中国老百姓在危机和灾难中挣扎呼号，自生自灭了。
这就是中国房地产暴涨的实质和后果!这篇文章所揭露的房价暴涨游戏，十几年前我们就在讲，只是中国极端右翼势力，成功地把中国左翼声音边缘化了，使老百姓听不到这些声音，使那些有良知的中国人听不到这些声音，更使党中央听不到这些声音，所以这种罪恶游戏越玩越大，一直玩到今天令人瞠目结舌的程度！
由上届政府制定的中国房地产和金融游戏规则，决定了房地产开发商根本不在乎市场需求，完全可以通过开发商、银行、政府部门“三合一”的游戏，随心所欲地让房价暴涨，迫使买房子的老百姓不得不吐血跟盘。典型手法就是，把一套100万的房子200万卖给自己，然后去银行按照70%的比例抵押贷款140万，再用这140万做首付(包括付月供)，去价格翻倍地买更多房子，推动房价更快更大幅度暴涨，游戏就这样一直玩下去，反正钱是银行的，怎么玩都没风险……
可是这却苦了老百姓，如果不跟风买房，房价就一直涨下去，让老百姓越来越买不起房;如果跟风买房，就把老百姓的钱全部掏光，再把灾难转嫁到老百姓头上。房价暴涨的游戏总有一天会结束在最后一个击鼓传花者手里，最后或者老百姓倒霉，或者银行倒霉;就算是银行倒霉，最终还是老百姓倒霉，因为银行的钱都是老百姓的。可见无论怎么玩，无论结果是什么，哪怕是洪水滔天，也不会损害到开发商和银行官员的丝毫利益。他们完全是没有任何风险地白白赚钱，既然是白白赚钱，他们又何乐而不为呢！
中国房地产的罪恶游戏能够畅通无阻地玩到今天，不仅仅是极右势力推动的，同时也有左翼力量的默许。中国的官僚富豪集团很聪明，他们设计的私有化路线图不仅能够让白色精英发财，同时也能够让一些红色精英发财，从而让这些红色精英不去关心老百姓的实际问题，而只是争论一些抽象的“大”问题，并用这些“大”问题去打击那些为民呼吁的左翼人士，这就自然会减轻这类罪恶游戏的政治阻力。
有个多年来天天骂张宏良是改良主义投降派的“左派元老”，作为部级干部按规定花数万元买了一套近300平米的住房，现在通过房价暴涨已经变成了两千多万。如此巨大的利益决定了这种红色精英不可能反对房价暴涨的私有化改革。这种只要鼠标一点，就能够马上变现数千万资产的红色精英，能够屁股坐到老百姓一边吗？他们能够舍生忘死地反对房价暴涨吗？屁股决定脑袋，利益关系的分化和重新调整，必然会引起社会阶级力量和政治力量的分化和重新调整，这是不以人的意志为转移的。
总之，类似房地产这种罪恶游戏能够玩到今天，是各种政治力量交互作用的结果。最终吃苦的是老百姓。我们曾经遇到过无数次的质问：你们左翼说房地产应该怎么办？我们的回答很简单，就是多年来那个众所周知的口号——“打倒开发商，人人有住房！”废除开发商制度，实行新的住房管理制度，既能够保证城市人人有房住（是保证有房住而不是有住房），又能够消除天文数字的高房价，恢复房地产业的正常消费性质。对此，中国左翼爱国力量有一套完整可行的解决方案。只是它涉及到官僚富豪包括国外富豪的根本利益，实行起来会有巨大阻力，不采取政治手段根本难以实行。
虽然目前大家还不知道如此疯狂的房价暴涨会把中国带向何处，虽然那些五毛党还在高唱赞歌，但是银行业那些大亨已经知道了要发生什么，所以他们已经开始准备抽身，最近推出了CDS等一系列金融创新。这些金融创新十分复杂，一般学者、官员和百姓根本就看不明白。这东西说白了就是如同武侠小说中所讲的那种“乾坤大挪移”，只是这里挪移的不是功力，而是财富。
具体来说，就是2006年美国“两房公司”所玩的那种次级债游戏，把银行的房地产烂账，打包卖给金融机构和其它公司，这些公司再把买来的烂账变成债券和股票卖给老百姓，当然卖给老百姓时要变成绩优债和绩优股。等把这些烂账全部变成老百姓手里的债券和股票时，这些中间公司一宣布破产，全部游戏就结束了。老百姓就变成了这些烂账的最后击鼓传花者。当时美国政府怕老百姓造反，没让这些烂帐传到老百姓手里，就强制结束游戏，把账烂在了中间公司手里，从而爆发了金融危机。中国政府也会强制这些烂账烂到中间公司手里，宁可爆发金融危机，也不准传到老百姓手里吗？
张宏良微信文章，微信号zhanghongliang101
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天价房都被谁买了？看完惊呆了
来源： 豆瓣APP，作者：你看不见我
我经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，XX小区十几万一平很多人疯抢。”
刚好家里有人搞贷款的，有个事儿可能好多人不清楚，很多楼盘的价格是怎么做起来的，那就是房开商自己买自己的房，以下说说操作流程：
比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧?现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办?ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付、并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。
然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖......
你以为银行不知道这件事吗?银行的人都知道，但为什么不管？因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷款，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。
中间有几年贷款卡得比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这么玩借不到钱了，于是就死了一批。从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了。(之前温州最大的眼镜厂，就是因为贷不到钱，老板把家里N辆豪车贱卖，一辆宝马7系20万出手，我同学在惠州的厂，原来做外单皮包代工的，今年开工辞退了一半的人，老板已经把厂区挂牌了。)
这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们?那不等于卡死自己吗?
加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢?工厂赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。
于是两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，上海沦陷，北京告急的原因。
所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。
高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感等等。
当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套，这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友”。
多说两句，房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢?师承于大名鼎鼎的传销，两者的基本原理是一样的，后来两者在手法上互相借鉴，都有所发展，此乃后话。
比如，曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什么事呢?伪造了某国务院副总理签署的红头文件，然后买断了百度上所有关键字的搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关，你只要一搜索关键字，出来的都是告诉你，这是合法的，是大领导特批的改革试点项目，百分百安全等等诸如此类的操作手法。
这个事到后来东窗事发，被媒体彻底披露之前，骗了很多人，包括很多高级知识分子。
前些年不限购，曾经出现过一个本地土著+穷鬼老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来因为限购，这种有购房资格但买不起房的人(很多是本地屌丝，或者离异无房的)就被炒起来了，通常一个人可以挂两套房产(如果是单身的话)。
有些人问，不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎么回事呢?接下来解释下这种情况。
前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。
我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻(当时还没限购)，本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是回迁房。
当时我觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母帮忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。
果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间 。
另外我再分享一组统计数据：
为了衡量一线城市房价有多疯狂，《每日经济新闻》以地区分类，求出了各地的平均数，数据来源为同花顺iFinD数据库。
2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍(北京董事长、总经理平均年薪47.6万元)，即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理(总裁)才能在北京买一套房子。
2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价402.67万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍(44.6万元)，即不吃不喝9年，这些董事长、总经理(总裁)才能在上海买一套房。
2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍(57万元)，即不吃不喝8年，这些董事长、总经理(总裁)才能在深圳买一套房。
也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。
1、那么有房产的客官们又说了，现在已经有更先进的玩法，我说的这套已经不流行了，这个有可能，毕竟那么多聪明人，变着法子炒总会有更先进的玩法，也算是金融创新吧，美国次贷不也是创新么?大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科，里面比我说得详细专业。
2、好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买，这里统一说一下我的观点，那就是，中国一线的泡沫，是靠着吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其结果，是掏空了中小城市的资金池。
一线，从所有地方吸血 二线，从三四五线吸血 以此类推......
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至于可不可以买，我就说一点，你感觉买起来压力还能承受，就买，否则，就不买，不要幻想着把这事当成投资一买变N套。 下面具体说道说道，看到后台很多斧友都在说：
真的有很多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200w一套，那帮搞金融的、土老板，你说的不对。
这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢?反正在民间。
提前说个观点，我从来不否认有钱人阶层的存在，因为工作原因，会经常和一些官、富二代接触，对他们的生活状态非常之了解，包括他们一些人的财务状况，有机会单独拎出来说说。
问题是，任何定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个严肃金融从业者的强迫症。
什么叫多?你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多?看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢?还多吗?考虑这类问题，脑子里一定得有个比例的概念。
所以，你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市?二是他们这么多钱是哪儿来的?
首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭界，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子
其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十万以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里。
1、你认识现在全款买房的人吗？一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的？
目前为止有两位兄台说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家踊跃发言，最好能说明一下这些壕们的具体情况，是做什么的，资金怎么来的。说一下我比较了解的情况吧。
我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。
另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，他老丈人是某国营大厂前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。
这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。
不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么?因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。
这就是为什么大量中型企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。
这就是我前面说的，一线城市掏空二三四五线。
比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万(这就算挺大规模了)，一年下来能有多少可自由支配的纯利润?也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。
而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。
所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了(但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活)，只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。
看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，我所说的吸血。
那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢?三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。
除了这种中型制造业企业主，还有两类人是有能力在一线买房的，一是官员，二是互联网上市企业高管。
官员不用说了，除了那种叫得出名的超级富豪，官员的现金流是最充足的，因为他们不用从事生产，没有资金挤占，有多少钱都是可变现资本，有些楼盘开盘时，好几层给同一个官员的事，很常见。
互联网上市企业高管就比较简单了，手上的股份变现，从股市里套。(没上市就很难，这就是为什么互联网公司，打死了也要上市)
前面说了三类人，这三类人是一线天价房的主要购房群体。(拆迁户农民那种也算一种，分了三套房卖两套换一套大的，但他们基本没有用现金购房的能力，只不过是置换而已)
以前还可以开玩笑说中彩票的，现在，500万彩票算个屁啊，刨了税去密云水库买还差不多。
问题是这两年，前两类人都遇到了问题。
制造业哀鸿遍野不用我说了，低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦，大量江浙广东企业主一夜回到解放前，升级不力+投资失败的比比皆是。
官员呢，更不用我说了，房产登记实名制一出，2014-15年到处出现房产低价抛售潮，现在还手握几千万现金砸来买房的官员，我敬你是条汉子!
至于最后一部分人，互联网新贵，现在看起来还好，问题是，这帮人有多少?能撑得起整个一线城市的天价楼市吗?我表示怀疑......
一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十万左右，这样的人数量有多少?几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三万块的房贷，也是非常吃力，何况普通员工呢?
这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股灾，又缩水了不少。
跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。
于是，就出现了我开头所说的惜售+自购买，如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价?那我就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺，其实奶都在桶里存着呢。
还谢谢告诉我信息的斧友，在这里补充一下：
惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值，房产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘帮他们干。
除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。
2.那业主入住以后发现是鬼城，怎么办？
很简单，第一，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。
第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者XX中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主可都是房产商自己的亲骨肉。
比如，我有个哥们儿现在住天通苑，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。
所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘第一天，1000万一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我”。
跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何?真有那么多实实在在的有钱人吗?
最后说一段吧，我对未来房价的预测吧，大体上我的判断，会跌，理由如下：
1.国际规律，一个国家的房地产市场在人均GDP8000美元之前一路上扬，8000-10000趋缓，10000以后往下(海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那么小)
2.老龄化，即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢?
3.大的供需关系，基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买得早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。
4.经济大势下滑。过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右?你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的?中国人没理由把自己的国家想得太特殊。
打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说：才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这么长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢?
凡事，都有个尽头......
有很多人斧友要我预测某个城市的房价，这个我真不敢胡说，中国的楼市、股市都很奇葩，社科院专门研究房产和股市的专家都屡屡预测错误，我就更不敢误人子弟了，这篇文章，只是个人对大势的一些预测，本人才疏学浅，有说的不到的地方大家嘴下留情就是。
至于有人问我是不是搞房地产的，以及具体是做什么工作的，这里就不便回答了。
这两天早上起来，看到的几个新闻，似乎也在印证我的这个预测。
1.央行降准0.5%。专家们说对股市楼市有利，今年或实施3次降准1次降息，那么为何在此时选择降准呢?各大网站首页新闻，懂一点经济的朋友应该都知道这意味着什么，如果楼市真的如最近一些媒体所吹嘘的那样“一房难求”、“疯涨”，央行还需要降准救市吗?而且还是一年3次组合拳，而且还降息!
2.学校多片区随机划分，这个对已经疯癫的学区房市场有可能造成沉重打击，你花了40万一平在海淀买了名校附近的学区房，对不起，很可能给你家孩子分到边上一“麻麻地”的小学去，在互联网信息如此发达的今天，个人以为，家庭教育、对孩子性格的塑造，比中小学的传道授业解惑更重要，别迷信所谓名校了。
3.王健林又在欧洲砸了一堆钱做主题公园，联想到这两年万达大规模“去房地产”、大手笔进入文化娱乐产业的动作，加上王思聪这些年对自身形象步步为营的经营，王氏父子的思路和动作已经很清楚了。
早几年所有人都还在为楼市疯狂的时候，李嘉诚悄悄撤了，紧接着的两年，经济形势如何?
王、李这种大佬对经济形势的敏感度，对数据的把握比我们屁民要强得多，房地产企业在中国牛逼，在发达国家不过是二三流企业，相信他们对这一点也看得很明白。
万达都不卖房子了，你告诉我楼市还会暴涨?别开玩笑了，不过是回光返照最后捞一笔，看谁接到击鼓传花的最后一棒罢了。
说一千道一万的，与其在楼市里击鼓传花、朝不保夕，还不如在大概率确定企业成长性空间的时候，投资企业股权，赚企业成长的钱，而时间就是企业最好的朋友，您说是吗?
延伸阅读：
中国居民房贷杠杆真的不低了！早已超过美国、日本...这9个城市很悲催！
来源：姜超宏观债券研究（jiangchao8848） 作者：海通宏观姜超、顾潇啸、于博、张凤逸
摘要：
中国居民房贷杠杆仍显著低于美日等发达国家吗?偿付压力又到底如何?本文将挖掘多方数据，对此做详细考察。
不可忽视的公积金贷款。与欧美日不同，中国独特的住房公积金制度为居民提供了另一个房贷来源，15年公积金贷款已占总房贷的20%左右，不容忽视。
公积金制度溯源：始于房改用于购房，三方监管地方运营。住房公积金是职工单位共缴、住房消费专用的长期住房储金，由央行、财政部、住建部三方监管，地方公积金中心运营。公积金的用途以个人提取和购房贷款为主。
公积金压力显现：缴存放缓贷款猛增，东部沿海资金紧张。公积金缴存额增速从11年开始下滑，而公积金贷款增速仍高。这导致公积金资金压力凸显，贷款余额/缴存余额一路走高至15年的81%。东部沿海地区资金供给更为紧张，一二线城市接近100%，已达极限。
房贷总额激增，居民杠杆高企。
商贷公积金贷激增，中国居民房贷大爆发。考虑公积金后，从总额看，中国房贷余额在15年达到2.8万亿美元，已近日本的两倍。从房贷余额/GDP看，15年中国已超过日本泡沫时期水平，16年底将达到30%，若按现有增速，将在3年内达到美、日当前水平。从更可比的房贷/居民可支配收入看，中国16年预计达到67%，已和美日基本持平，按现有增速，19年将超过美国历史峰值。
居民杠杆并不低。根据目前比较权威的西南财经大学微观调查数据，13年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%，城镇居民更达190%，已略高于各主要发达国家可比的微观数据，近两年应该还在大幅上升，中国居民杠杆率并不低。
房贷偿付额高企，居民负担超过美国。当年偿还额/当年可支配收入是流量/流量，能更好地衡量居民短期内的债务流动性压力。
美国房贷偿付收入比07年见顶回落。从宏观数据看，根据美联储的官方数据，美国居民房贷偿付比从07年的7.2%下行至目前的4.5%。从微观数据看，根据美国消费者调查，房贷支出占税后收入的比重从06年的6.5%下行至15年的4.7%。我们根据美国房贷余额进行的估算与以上数据基本一致，表明美国居民房贷偿付收入比在07年的峰值大约在7%-8%左右，目前已低于5%。
中国房贷偿付收入比已超美国。用类似方法，我们假定中国居民商业房贷平均剩余期限在15-20年左右，加上公积金偿付额，16年上半年房贷偿付/可支配收入达到6%-7%，已超过美国当前水平，直逼美国峰值。
房贷新增额飙升，边际杠杆岌岌可危。新增房贷/新增地产销售额能更准确地刻画居民当年购房的边际杠杆率，也能更有效地度量居民房贷加杠杆的边际变化。
边际杠杆率飙升，已达美国历史峰值。美国新增房贷销售比在07年达到52%的峰值，旋即泡沫破灭。而考虑公积金后，16年中国新增房贷销售比已达50%，居民购房加杠杆的速度或已近极限。
新增房贷占GDP比重大，泡沫化风险临近。从居民新增房贷/GDP来看，日本历史峰值仅有3%，而美国峰值为8%。考虑公积金后，16年上半年中国达到7.7%，直逼美国历史高点，表明地产泡沫化风险已近在咫尺!
综合各方面指标，中国居民杠杆率并不低，而偿付和新增房贷负担已超过美日当前水平、直逼美国历史高点。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险，值得高度警惕!
正文：
长久以来，大家形成了根深蒂固的印象：与发达国家相比，中国居民杠杆率较低，偿付压力不大，因此居民加杠杆空间很大，房价泡沫增长仍有支撑。事实果真如此吗?与美国等发达国家相比，中国居民部门房贷偿付压力到底如何?
本报告将通过挖掘多方数据，对此问题做一个详细的考察。
1. 不容忽视的公积金贷款
以往大家在测算居民杠杆时，往往只计算了居民部门的商业银行贷款。但与欧美日等发达国家所不同的是，中国独特的住房公积金制度为居民提供了另一个住房贷款的来源——公积金贷款，因而也应计入居民购房贷款中。而公积金贷款也并未包含在社会融资总量中。15年公积金贷款已占总购房贷款的20%左右，其总量已不容忽视。
公积金制度溯源：始于房改用于购房，三方监管地方运营
职工单位共缴，住房消费专用。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业等企事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房的专项资金，不可挪作他用。当职工连续缴纳公积金达到一定期限时，可以获得申请公积金贷款的资格。
住房公积金制度始于90年代住房制度改革。为缓解当时福利分房造成的国家和单位压力过大、住房短缺问题，政府借鉴新加坡中央公积金经验，91年起在上海开始首推公积金制度，98年国务院发放《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在全国范围内运行公积金制度，正式废除福利分房，改为“公积金+住房补贴+工资”的住房货币化分配框架。98年颁布的《住房公积金管理条例》规定管理机构、缴存、提取等具体制度，至此，公积金制度步入正规化运行轨道。
三部委共同监管，地方公积金中心运营。公积金由央行、财政部、住建部三方监管，地方住房公积金管理委员会制定具体管理措施，由住房公积金管理中心委托银行运营。截至15年末，全国共设立住房公积金管理中心342个，公积金管理中心通过在银行设立专户办理公积金贷款、结算等金融业务和账户缴存、设定、归还等手续。
四类用途，个人提取和购房贷款为主。公积金资金使用有个人提取、个人购房贷款、购买国债和保障房建设贷款四项，其中个人提取和购房贷款占据主要地位。截至15年末，住房公积金累计缴存总额为8.9万亿元，提取总额4.9万亿元，占缴存总额的54.6%。15年公积金缴存余额中，个人贷款余额占比超过80%，而国债和保障性住房试点项目贷款余额总和仅占1%左右。
公积金压力显现：缴存放缓贷款猛增，东部沿海资金紧张
公积金缴存增速放缓。公积金贷款来源于公积金缴存。15年，全国住房公积金缴存额1.5万亿元，同比增速12.3%，年末缴存余额为4.1万亿元，同比增速9.8%。虽然公积金缴存余额仍保持逐年上升趋势，但由于居民工资收入增长趋缓、企业降成本减负导致缴存下降，同比增速自2011年起下滑，提取率上升，供给压力隐现。
公积金贷款水涨船高。但从贷出方面看，公积金贷款增速仍高。15年贷款余额32865亿元，同比增长28.8%，甚至超过商业购房贷款余额的增速。随着房地产市场的火热，公积金贷款也水涨船高，其占居民购房贷款的比重达到19%，成为居民杠杆不可忽视的一部分。
公积金资金压力凸显。个贷率(公积金个人贷款余额/公积金缴存余额)可用于衡量公积金资金的运用情况。过去十年中，全国公积金总个贷率一路走高，从06年的50%不到一路上升到15年的80.8%，意味着公积金已进入紧平衡状态。16年房地产市场更加火爆，如果公积金贷款余额增速达到商业贷款目前的同比增速30%，而缴存余额增速仍在10%左右，那么个贷率将达到95%，接近极限。
东部沿海省市公积金资金更为紧张。分地区看，由于各地公积金缴存不能调配，地区间不平衡的状况更为严重。15年天津、上海、江苏、浙江、贵州、福建六省市个贷率超过90%，其中除贵州外均位于东部沿海。
一二线城市公积金贷款供给已达极限。分城市看，一二线城市公积金资金压力显然更大。几大主要城市个贷率均呈明显上升态势，15年南京、天津、武汉个贷率更超过了100%(因为有投资收益，贷款余额可能略大于缴存总额)，意味着一二线主要城市公积金贷款供给已达极限，未来已无力通过公积金提高居民杠杆。
2. 房贷总额激增，居民杠杆高企
商贷公积金贷激增，中国居民房贷大爆发
考虑公积金后，中国房贷余额已近日本两倍。目前公积金贷款已占居民购房总贷款的20%左右，考虑公积金后，居民房贷杠杆将会更高。我们在前期的报告中，比较了中、美、日三国房贷余额的变化。08年金融危机后，美国、日本居民房贷余额均见顶回落，唯有中国房贷余额不降反升，11年为1.3万亿美元，14年突破两万亿美元大关并超过日本，15年达到2.8万亿美元，已是日本的1.7倍。
美日房贷余额/GDP见顶回落。考虑到各国经济体量的差异(15年美、中、日GDP分别为18万亿美元、11万亿美元和4万亿美元)，房贷余额/GDP更具可比性。美国、日本的房贷余额/GDP都经历了“平稳—加速上行—见顶”的过程：00年以前美国房贷余额/GDP基本稳定在40%左右，此后随地产泡沫扩张而持续上升至07年的73.3%，此后见顶下滑，15年底已降至50%左右。日本房贷余额/GDP在85年以前稳定在20%左右，在地产泡沫顶峰90年也仅为25%左右，泡沫破灭后居民部门资产负债表出清缓慢，房贷/GDP仍在缓慢上升，目前维持在40%左右。
考虑公积金后，中国房贷余额/GDP已超过日本泡沫时期。而12年以来，中国房贷增速上行而GDP增速下行，导致房贷/GDP比重正在以前所未见的速度攀升。13年以前尚不到20%，15年底达到25.5%(其中公积金/GDP约5%)，高于日本泡沫时期水平，而16年底将超过30%。
中国房贷余额/GDP超日赶美。如果居民房贷保持现有增速会怎样?今年商业贷和公积金贷款同比增速均达到30%，但公积金贷款增速受限于缴存额或难以持续。即使保守估算，按25%的商贷增速、15%的公积金贷款增速和6.5%的经济增速，中国房贷/GDP也将在3年内超过日本、接近美国现有水平，5年内达到美国历史峰值。
房贷/居民可支配收入更准确衡量居民房贷负担。而考虑到收入法下各国GDP结构存在较大差异，譬如中国劳动者报酬(一般居民收入的主要来源)占比为46%，显著低于美国的53%。而居民可支配收入才能真实衡量居民债务的偿付能力。美国房贷收入比在00年之前基本稳定在60%左右，从01年开始持续飙升，07年达到100%左右，此后见顶回落至15年的70%。日本房贷收入比从80年代起持续攀升，90年代泡沫破灭后仍缓慢上升，15年为68%左右。
考虑公积金后，中国居民房贷收入比已和美日基本持平。15年中国居民房贷收入比为57%。16年房贷增速约为30%，再创新高;而居民收入增速继续下行，预计为8%-9%。我们据此估计，16年中国居民房贷收入比为67%(其中公积金贡献约12%)，已和美日基本持平。如果按25%的商业贷增速、15%的公积金贷款增速和8%的居民可支配收入增速测算，则2019年中国居民房贷收入比将达到100%左右，超过美国历史峰值。
居民杠杆并不低
以上计算表明，从宏观数据看，考虑公积金后，中国居民房贷占收入的比重已和美、日持平，指向中国居民杠杆率并不低，值得警惕。
微观调查数据表明，中国居民杠杆率并不低。西南财经大学的中国家庭金融调查是目前比较权威的微观家庭调查，根据其调查结果，13年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%，城镇居民更达到190%，与可比的OECD家庭调查比照，高于各主要发达国家。而13年至今，居民贷款增速迅猛，目前杠杆率较当时应有明显提升。
3. 房贷偿付额高企，居民负担超过美国
从居民的资产负债表来看，房贷余额/当年可支配收入是存量/流量，而当年偿还额/当年可支配收入是流量/流量，能更好地衡量居民短期内的债务流动性压力。此外，由于较近期的贷款还贷压力较大，因此偿付额比房贷余额能更好地体现房贷期限结构的差异。
美国房贷偿付收入比07年见顶回落
美国居民房贷偿付/可支配收入07年见顶回落。先看官方的总量数据，根据美联储的Household Debt Service and FinancialObligations Ratios数据，美国居民房贷偿付比(居民房贷偿付额/居民可支配收入)在07年底达到7.2%的高峰，随即泡沫破灭，偿付比也一路下行，目前每季度房贷偿还额仅占可支配收入的4.5%。
美国房贷支出/收入06年见顶回落。再看微观调查数据，根据美国消费者调查数据，其居民居住支出占税后收入的30%左右，其中房屋支出占比在15-18%之间波动。但由于美国居民租房比例较高，因此房贷偿付在房屋支出中也并非主要成分。房贷支出占收入比重在06年达到6.46%的峰值后一路下行，目前仅为4.73%;而房租支出则在12年反超房贷支出，目前占收入比重达到6.29%。
最后，我们用美国房贷总额数据估算居民房贷偿付额，来与微观、宏观数据相验证。我们用十年平均住房抵押贷款利率作为当年剩余贷款的平均利率，并假定等额本息偿付。如果以2015年美国居民住房抵押贷款偿还额占可支配收入的比重作为基准，我们估算美国房贷平均剩余期限大约在25-30年左右。如果平均剩余期限为30年，那么偿付收入比在07年的峰值为7.6%，15年为4.5%;如果平均剩余期限为25年，那么07年的峰值为8.3%，15年为4.8%。总体上看，与前述宏观、微观数据基本相符。
宏观、微观、估算数据相互参照，我们得出结论：美国居民房贷偿付收入比在07年的峰值大约在7%-8%左右，目前已低于5%，远比大家想象得低。从美国经验看，8%应该是一个极限值。
中国房贷偿付收入比已超美国
那么中国居民的房贷偿付负担如何呢?很遗憾，除公积金外，商业贷款方面缺少权威的房贷偿付额数据，我们只能利用现有数据进行估算。考虑到美国自胡佛总统实施“居者有其屋”政策以来，房贷期限一直比较长，大部分居民会用满30年的偿还期;而中国居民在12年以前房贷压力不大，房贷期限稍短。我们估计中国居民商业房贷平均剩余期限在15-20年左右，再以三年平均房贷利率作为当年剩余房贷平均利率，并假定等额本息偿还，据此可以估计出居民房贷偿付额占可支配收入的比重。
中国居民房贷偿付收入比已超过美国。如果假定商贷平均剩余期限为20年，那么15年该比值为5.3%(其中公积金贡献约1.2%)，16年上半年为6.4%(其中公积金贡献约1.4%);如果假定平均期限为15年，则15年比值为6.0%(其中公积金贡献约1.2%)，16年上半年达到7.2%(其中公积金贡献约1.4%)。总的来看，中国居民房贷偿付压力已经超过美国15年的水平，考虑公积金后则已逼近美国峰值，这是十分危险的信号!
房贷新增额飙升，边际杠杆岌岌可危
新增房贷/地产销售额：已达极限，岌岌可危
新增房贷销售比刻画边际杠杆率。但无论是房贷收入比还是偿付额收入比，均是静态指标，衡量的是过去房贷累积带来的偿付压力。相比之下，新增房贷销售比(新增房贷/新增地产销售额)能更准确地刻画居民当年购房的边际杠杆率，也能更有效地度量居民房贷加杠杆的边际变化。
美国新增房贷销售比07年见顶。从美国经验看，其房地产市场自00年开始升温，随着地产泡沫膨胀，抵押贷款占房产销售额的比重从99年的36%一路上升，07年冲高至51.6%，旋即次贷危机发生，泡沫破灭。这意味着，50%左右或是居民新增房贷销售比的极限水平。
考虑公积金后，16年中国居民购房边际杠杆率达到50%。中国居民新增房贷/新增地产销售额比值持续飙升，11年仅为19%，15年达到39%，16年上半年则高达50%(其中公积金贡献接近10%)，正是美国金融危机前的最高水平。我们从过去的八成首付比例迅速变成一半首付，和美国人07年的情况一样，这表明中国居民购房加杠杆的速度或已接近极限!
新增房贷/GDP：历史新高，泡沫化风险临近
新增房贷占GDP比重大，经济存在泡沫化风险。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落。而15年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%，今年上半年已达已达7.7%，不仅大幅提升，也与美国历史高点相当接近，表明地产泡沫化风险已近在咫尺。
中国居民购房杠杆有多高？我们从三方面的指标进行了考察：
从存量房贷来看：考虑公积金后，16年中国居民房贷收入比将达到67%，已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去，则2019年将超过100%，达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。
从房贷偿付额来看：考虑公积金后，假定中国房贷平均剩余期限为15年，则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值，居民偿付能力受到巨大考验。
从房贷新增额来看：考虑公积金后，16年中国居民购房边际杠杆达50%，与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值，显示地产泡沫化风险临近。
综合各方面指标，中国居民杠杆率并不低，偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险，值得高度警惕!
延伸阅读：
15句话，秒懂当前楼市
来源：楼市参考（ID：house0929） 作者：刘晓博
1、本轮房地产政策牛市正进入最狂热的阶段。当汇聚资金最多、人口增长最好的20来个城市都涨过一轮之后，资金将进入分歧期：有的进入三线城市，有的回流A股，有的进入港股，有的回流一线城市。也就是说，未来几个月房价的快速上涨期将结束。
2、这轮牛市持续得时间比我此前预期的时间长，原因很简单：2016年只有深圳出台了真正有杀伤性的调控政策，其他城市都是在“逗你玩”，尤其是七八个二线热点城市。
3、地价的飞涨，让制造业在地方政府面前更加无足轻重。几百家企业的纳税，都不如卖一块地来钱多、来钱快。这是地方政府不忍下手调控的重要原因。
4、短期来看，热点城市的房价已近接近“美元顶”，也就是说，如果以美元计价未来几年涨不动了。至于是不是出现了“人民币顶”，需要进一步观察。
5、在人民币汇率高估，热钱希望流出中国、配置海外资产的大背景下，为了维持国内经济增长、减轻贬值压力，需要制造人民币资产的赚钱效应，以吸引、留住热钱。这一轮楼市上涨，起到了这个作用。很多换了美元的人，又换回人民币杀入了楼市。而银行按揭，将锁定这部分人的资产，让他们未来很难再去冲击汇率。
6、由于人民币计价的资产普遍高估，所以任何一种资产都不能无限期上涨下去，那样会惹祸，具体可以参照去年的A股。所以，人民币资产的赚钱机会需要“板块轮动”。如果楼市降温，就需要寻找新的板块，否则大家就往外跑。
7、未来房地产降温的速度，会比我们预期的慢。原因很简单，地方政府稳增长压力太大，紧靠“大基建+PPP”是无法支撑的。如果GDP增速跌破6.5%，货币政策可能会再次出现逆转，而楼市调控也可能会再次放松。
8、中国的投资主体是地方政府和国有企业，这决定了广义货币M2增速要比GDP增速快。而且根据我的测算，M2增速至少要维持在GDP增速的1.5倍左右。货币超发，其结果必然是人民币计价模式下大城市房价的长期看涨。
9、中国的城镇化只进行了一半。由于发展机遇相对集中在高级别城市，所以人口将进一步向中心城市集中。楼市可以长期看好的城市，基本上都处于“胡焕庸线”以东，要么是直辖市，要么是副省级以上城市，要么是北、上、深的邻居。
10、刚需、改善型需求，只能选择在自己生活的城市买房。如果是投资，尽量要去中心城市。如果一个城市的“本外币各项存款余额”不到1万亿，GDP不到5000亿，过去5年小学生人数增长不超过5%，又不靠近北、上、深，基本上没有多大的前途。
11、对于刚需、改善型购房者来说，只要经济能力允许，还是应该尽快买房。不要在乎短期的涨跌。对于投资客来说，一二线城市仍然可以长期投资，但需要控制杠杆;如果是短炒，风险在加大。
12、美元加息，只对中国楼市产生心理影响。由于有外汇管制，所以不会产生实质性影响。
13、人民币贬值对中国楼市来说，是利好不是利空。贬值有利于维持楼市价格。
14、过去10年，中国楼市的投资回报曾把美元、黄金远远抛在了后面，未来10年就有点难说。
15、从长线来看，中国最顶尖的20来个城市的优质住宅，仍然是抗通胀的好选择。所以我说过：如果你生活在一线城市，前3000万人民币的资产先配置成住宅，超过的部分再谈美元、黄金、股票之类的东西。 |