中新社合肥8月28日电 (记者 庞无忌)去年以来，随着多地房地产市场降温，地方“卖地收入”大减，土地财政的弊端不断显现，业界“用房地产税代替土地财政成为地方持续、稳定的收入来源”的呼声渐高。

　　由中国土地学会主办的“2015年海峡两岸土地学术交流会8月27日-28日在安徽省合肥市举行。在会上，多位专家会诊地方的“土地依赖症”，呼吁在大制度层面上为土地财政“动手术”。

　　地方财政对土地出让收入依赖有多严重?中国国土资源部信息中心实验室副处长郭文华在交流会上指出，如果将土地出让合同价款作为分子、地方本级财政收入作为分母，那么2013年中国卖地收入相当于地方财政收入的61%。

　　如果将房地产相关税收以及地方政府使用土地抵押融资的金额计入内，那么这个依赖程度还会更大。

　　在房地产市场高歌猛进，地价节节上涨的时候，土地财政确实能为地方带来大量的收入。不过，中国农业大学资源与环境学院教授朱道林指出，当地方土地财政下滑时，就容易发生债务危机和金融风险。特别是当经济出现周期性变化、房地产市场出现波动时，地方政府融资平台存在的潜在风险就会爆发出来。

　　这种风险有几个来源。一是随着征地成本的不断上升，近年来中国土地出让的收益率逐年下滑。从2014年开始更是因为房地产市场突然降温而导致土地出让金大幅下降。官方数据显示，今年1-7月份，中国国有土地使用权出让收入1.54万亿元人民币，同比下降38.2%。

　　而中国各地大量的政府性债务都承诺以土地出让收入偿还。如浙江省政府此前超过66%的债务(负有偿还责任的债务)要以土地出让收入偿还。那么土地出让收入的减少会极大地降低地方政府的偿债能力。

　　更为关键的是，土地出让收入有多项法定用途，如农业土地开发等，大致占净收益的57%，扣除成本和法定用途之后，土地出让收入的偿债能力更是变得十分有限。

　　“许多地方政府不仅还债要靠土地，贷款也要靠土地。”郭文华指出，地方融资的主要途径是土地抵押贷款，银行贷款是债务的主要来源，这也意味着，一旦土地贬值，可能还会并发社会和金融风险。

　　另外，朱道林还指出，土地储备融资也是其中不可忽视的重要风险隐患之一，各地政府为了储备土地而筹集的大量资金也是地方债务的主要构成部分。

　　朱道林在研究中发现，地方政府债务风险越高的地区，其土地收储负债占比也呈现高水平。也就是说，土地储备融资规模与地方政府债务风险呈正相关关系。

　　除了风险隐患不断外，土地财政的不可持续性也受到了专家们的注意。安徽农业大学国土资源研究所所长於忠祥也在此间指出，土地出让金使地方政府将未来40-70年的土地收益一次性收取，会造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。而且，於忠祥指出，征地与卖地之间的巨额利益诱使，也导致土地“寻租”现象频频发生。

　　专家们呼吁，构建以房产税为主体的地方税收体系。以房地产税作为存量税基，可保证地方政府融资能力不受房地产市场波动的过多影响，并实现地方政府由依靠卖地来维持基础设施建设的“土地财政”模式到依靠有序的房地产税收来维持的财税模式的转型。

　　朱道林认为，还需要合理调整国税、地税分配比例，以增加地方财政收入。同时，逐步建立土地收益基金，扭转当届政府在出让土地上的短期倾向，防止土地出让冲动与过度开发。

　　从1992年第一届交流会开始，海峡两岸土地学术交流会已连续举办24年，两岸学者以完善土地政策为重点开展学术交流研讨。