中华元点评：在二三线城市房价颓势已显之际，一线城市北京、上海和深圳等继续上涨，其中深圳涨的特别凶悍，一骑绝尘。仔细分析贷款结构，才发现这楼市最后泡沫是靠房贷疯涨吹起来的。深圳房贷与总贷款中的比重高达22.41%，分别是上海的1.7倍，北京的2.25倍;房贷占总存款的比重达15.45%，分别是上海的1.71倍，北京的3.26倍。所以，什么直辖市、深港一体化等都不过是表面炒作，靠的还是银行贷款而已。

　　文/悦涛来源:深圳经济观察·ID号：shenzhenjingji

　　前段时间南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”，包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。其中“住房价格风险指数”排名中，深圳、北京和上海位居前三。

　　但是一份广为流传的“房价最不可能跌的城市”中，京沪深也位居前三。

　　不管怎么说，一线就是一线，风险属于我，抗跌也是我!

　　但这三大城市今年也分化，深圳独立于大市，直线上扬，一骑绝尘~

　　如今快到年底，也值得说道说道，深圳的房价为什么那么强?

　　答案有多种角度：1、货币放水了;2、深圳年轻人进入婚配期;3、深圳经济转型成功;4、深圳要直辖了……

　　都不太靠谱：1、货币放水不是深圳一地的事;2、全国结婚登记数都在下降，尽管深圳年轻人比例高，结婚登记数也开始下降;3、经济数据看不出转型成功，除了金融业在膨胀;4、民间叫得越欢，越不可能直辖。

　　然则，什么风把深圳这波楼市给吹起来了?

　　一、杠杆牛市：深圳房贷超北京

　　先看看下面这张图　　

　　深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是，深圳的住房贷款余额却超出北京一截，在全国仅次于上海!而深圳的经济总量、货币量、人口数，都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款，居民储蓄存款仍不及京沪的一半。

　　简单粗暴的结论是：深圳楼市是基于高杠杆的楼市，今年的深圳楼市是杠上加杠!

　　在去年930新政之后，深圳楼市开始闻风而动，深圳人行在年度报告中总结道：“从趋势看，住房贷款是 930 新政的最大受惠者，930 新政出台后，该项贷款连续增长三个月，投 放额分别为 77.5、110.1 及 163.5 亿元，环比分别增长 3.5%、42.1%及 48.5%。”

　　今年的330新政，让深圳楼市乘胜追击，年内深圳住房贷款破6000亿已无悬念。

　　2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。

　　算上房地产开发贷的话，深圳银行业投向房地产领域的贷款近8000亿元，超过人民币贷款总额的1/3。在房地产杠杆率上，深圳近年一直保持着全国最高的比例。

　　可以明确地说，这一波深圳楼市走牛，不是转型牛，不是年轻牛，不是直辖牛，是一波彻头彻尾的“杠杆牛市”。

　　人们憧憬的远景利好都不是短期可以实现的，楼市的走牛，与股市类似，是宽松货币无处可去的选择，只是同在货币宽松的环境下，深圳人民更敢于将杠杆最大化。

　　楼市的杠杆牛会像股市那样夭折么?答案是否定的，6个月期限的股市融资很容易被打爆，但楼市杠杆(按揭贷款)是长期贷款，对楼价的支撑也就更坚挺。

　　但也要有条件：政策不能收回，银行不能收紧。而且后续的杠杆力度，不能弱于之前。

　　二、2005和2015：刚需推动和泡沫推动的不同版本

　　2005年是深圳楼市的起涨之年，那一年入市的人到现在赚得盆满钵满，房贷已不在话下。2015年的深圳，还能复制上一个十年的光景么?

　　看下面这张图表　　

　　2005年不但是深圳楼市的起涨之年，也是深圳有史以来成交量最大的一年!当年楼市供应量(预售)是712万㎡，但强劲的需求不但将预售盘一扫而空，而且将往年库存都消化殆尽，成交量高达901万㎡!

　　2006年继续供不应求的市况。到2007年，楼市均价破万，当年的购买力已消化不了，出现过剩。

　　之后两年，深圳人体会了过山车的行情。2008年金融危机之下，楼市骤冷，当年过剩260万㎡;2009年在4万亿刺激之下，供需大逆转。

　　2010年之后的深圳楼市，供应量相比以往大幅下滑，但每年都供过于求，消化不完。积压库存到目前已有逾600万㎡以上。

　　所以在中央财经领导小组的会议上，习大大会喊话“化解房地产库存”的话，就连深圳这样的城市都连续5年供应过剩，何况其他城市?

　　至于为什么供应过剩之下房价还会狂飙，市场还会喊涨?

　　一方面因为需求确实有，虽然“刚需”相比投资客(或者叫资产配置大户)不值一提，但，毕竟，人人都想有个家的需求是在的。　　再者，也是关键一点，还是政策和银行对房地产的长线呵护，毕竟拉动几十个实体行业：不稳则兜。

　　但是像深圳这样政府一兜就窜起来的情况，是中央不想看到的。　　这种态势不利于“化解房地产库存”。2014年在930的刺激下，深圳楼市还过剩了近200万㎡。拉高到目前的位置，“刚需”进不了场，非最优效果。

　　言而归之，杠杆已经成了开发商和需求端共同的药丸，吃了就能勃一下，没了哪一端也吃不消。就像股市，如果银行对融资盘提供20年期的长期贷款，并且不限量，破万点那也不是事儿。

　　当下要注意的是，药丸不能永远当饭吃。

　　三、楼市已是“消耗战”　　

　　即使你是个炒楼客，了解下宏观形势也没坏处。

　　世异时移，2005年和2015年面临的情况有显著差异：内外环境都不同。

　　2005年，是这样的：

　　入世红利开始释放，产业、贸易增速迅猛，投资出口均看涨，劳动力源源不断入市，收入稳步增长，城市化成本低;有货币需求，并且创造货币，外溢效应迅速传导到楼市。

　　2015年，是这样的：

　　入世红利已释放完，贸易保护主义升温。产能过剩，投资不振，出口乏力，劳动年龄人口减少。货币宽松之下，最终去了楼市，是因为“资产荒”无处可去。但“地租模式”已经成为产业发展和城市化的阻碍因素。

　　信贷的扩张不止制造了大量需要化解的库存，更有大量需要化解的债务。中国企业负债率已是全球最高，居民杠杆率虽然不高，但CPI屡提不振，手里剩那点钱要消化房子库存，就增加消费品库存。

　　楼市杠杆影响消费么?至少深圳是这样　　

　　深圳GDP位列全国第四，紧跟广州。今年有人以银行资金量给城市排名，深圳位列第三。但居民储蓄存款和社会消费品零售总额只排到第五。

　　高杠杆楼市，带来的是消费乏力。经济实质上已通缩，顾此则失彼。

　　另外要提一下：2005年是汇率改革、人民币升值开始的年份。

　　汇改和外资对房价的意义不亚于城市化本身。

　　2005年启动汇改，人民币兑美元从低位迄今升值约30%。那之前的2004年底，总理还对外坚称“人民币不会迫于压力升值”。

　　这十年里，外资无风险套利30%。

　　2015年，人民币兑美元贬了一下，又弹回来。总理对外表示：人民币没有持续贬值基础。大大在深改组会议上表示：积极利用外资。

　　个中滋味，自己体会。

　　本文无意唱衰房价。相反，未来几年中国极大可能继续在消费端加杠杆，拉动各种内需，只是这是一场典型的“消耗战”，药丸之外，没有弹药。

　　来源：中华元智库