这些天来，先是搞转租的蛋壳碎了一地，接着是奶茶店女店主为了交房租而出位直播被拘，房租问题成为社会矛盾集中爆发的溃口，在资本主义外壳上炸开了一道道刺目的裂隙。

　　然而，房租在这阵子的戏份儿再多，终究还是个跑龙套打幌子的——资本才是这个社会真正的主角儿。要搞清楚房租问题，还得从这位主角儿说起。

　　一

　　在一个逐渐熟透了的资本主义社会，资本是能够通过越来越灵活的方式在不同部门之间跳跃、流动的：哪里赚钱，它就要到哪里去。当然，它首先要知道哪里赚钱：股份化和统一的记账规则使投资者能够知晓企业的利润率，银行和会计师事务所则通过代理记账的方式随时把握着各行各业利润的变化。所以，在资本的面前，哪里赚钱已经不是什么秘密了。其次，它要容易跳跃。哪儿不赚钱，资本能够迅速地抽身而出，迅速地投入更赚钱行当的怀抱中。资本的股份化和金融化就提供了资本在不同行业之间灵活地投怀送抱的手段：股份化使资本轻易地通过股票的买卖辗转在不同行当之间;金融化则使资本通过金融机构的代理为不同的行业注入资金。所以，投资越来越成为一门“没有操守和坚持”的技术。资本对特定的企业和行业并无“忠诚义务”：今天长租公寓赚钱，它就投长租公寓，明天直播赚钱，它就转投直播，后天开奶茶店赚钱，它就会去投奶茶店，等等。这种跳跃的最终结果，是使等量资本获得等量利润，利润就这样平均化了。当然这个平均化不是说形成某个平均数保持不变，而是资本在不断地运动中靠近当时的平均数，而这个平均数本身也在众多资本的运动当中不断变动。

　　而作为生产资料的土地，往往因为其不同的地理位置而具有不同的便利条件，能够在投入资本相同的情形下提供不同的利润率。比如，在农业生产中，肥力不同的土地能够在投入相同种子、化肥和劳动的情形下产出不同数量的农产品，从而形成不同的利润率。再比如，资本倾向于使相关的产业在一定的地域集中，以节约周转时间和运输时间，提高生产效率，以获得超额利润。在这些相关产业集中的地方就形成了城市，而城市土地因为地段不同也具有不同的时间节约的效果，存在获得或多或少的超额利润的条件。

　　那么这些超额利润会归使用土地的资本家所有吗?不会的。土地之上还有一个土地所有权。如果一个地块能够提供超额利润，资本家就会竞相租赁这块土地，而土地所有者往往会提高租金，直到地租等于这部分超额利润为止。这样，土地所有权人就通过提高地租的方式拿走这部分超额利润，这部分被拿走的超额利润属于级差地租。级差地租是土地所有者阶级以地租名义从租地资本家手中获取的那部分高于平均利润率的超额利润。由于级差地租归土地所有者所有，市场上流动的等量资本依然能够处处获得等量利润。

　　这个土地所有者听起来好像是个与资本家不同的角色，其实不然。土地所有者也是资本主义环境中的土地所有者，他大半也要扮演资本家的角色，按照资本的规则买卖土地。

　　在资本主义社会，一切能够获得收益的商品和生产资料，都会成为资本牟利的工具，土地也是这样。资本将一切能够牟利的对象都商品化了。土地不是商品，但可以被商品化——就像奶茶店女店主的色相不是商品，但可以被商品化一样。

　　土地没有价值，但可以在资本主义条件下形成价格，被当作“资产”进行买卖。当然，资本一般要投入生产，而只有暂不投入生产的闲余资金才能够进行投资。所以，投资于买卖资产所动用的肯定不是正在投入生产循环中的资本，而只能是闲余资金。这些闲余资金尽管大多以货币形式存在，却必然地存在与之对应的社会上的商品储备，这些商品储备能够按照生产的需要投入再生产中。一个社会中的总资本，要么在生产循环中，要么暂时游离在生产循环外。游离在生产循环外的资本可以以借贷资本的形式出借给生产循环中的资本，弥补它在生产循环中所需资本数量的不足，或满足其扩大再生产的需要。无论它是自己贷出还是借助金融中介贷出，借贷资本都要以利息的形式从产业资本所获得的利润中拿走一块儿，作为自己的利息。使用资金的企业要与提供资金的投资人瓜分利润，因此，市场上的利息率一般要低于平均利润率。具体利息率的高低是由市场上闲余资金的多寡和需要资金的产业资本对资金需求的迫切程度决定的，但最终是由平均利润率决定的。

　　投资某种资产(比如股票或土地)的效果与借贷相同，都是使一笔货币获得一笔收益。所以，一笔资产的收益率就应当与利息率相当(在资本主义社会，风险因素总是存在的，因此，资本所关注的收益率总是考虑过风险后的行业收益率)。比如，一笔资产如果能够带来100元的收益，它的价格就与一笔能够带来100元利息的借贷资金的数额相同。这样，资产的价格就由其收益值与利息率所决定。投资收益率小于平均利润率丝毫也不影响投资的效果是使等量资本获得等量利润，因为这个收益率只是资产权利人在利润中占有的份额，表现出的是这个等量利润在支配生产过程的资本家和资产权利人之间的瓜分方式。

　　同理，如果资本投资于土地，土地的价格就由这块地块所能够产生的地租和市场上的一般利息率所决定。如果一块土地能够在一年带来1万元的地租，那么这块土地的价格就与能够带来1万元利息的闲余资金的价格相同。比如，此时的平均利润率是10%，假设利息率是平均利润率的一半，即5%，这块土地的价格就是20万元。这样，资本就可以投资于土地，获取地租，实现与投资于其他资产时一样的收益。所以，资本不会取消这个拿走超额利润的土地所有权，而是继续留着它，为自己多铺就一条发财的道路。

　　土地上的房屋只是附着在土地上的商品，其价值也是由价值规律所决定的。然而，由于房屋无法与土地分离，房屋的售价也就必须包含土地的价格，房屋的租金也就必须包含土地的租金。这就是俗话说的“房随地走，地随房走”。这时，房屋的售价就是房屋商品的价格与土地的价格之和，房屋的租金也就是单纯房屋及其附属设备的租金与地租之和。

　　二

　　商业资本与产业资本一样参与着利润平均化的运动，一样要受资本主义地租规律的影响。

　　在一些大城市，由于资本和产业的集中，造成了就业人口的集中。而就业人口的集中，则带来了消费的集中。在人流密集的区域，商业资本往往能加快周转速度，获得丰厚的超额利润，这就形成了较高的级差地租，同样也形成了较高的土地价格。由于商业能够带来最丰厚的利润，土地所有者就会倾向于将土地出租给这些商业资本，使之获得更高的利润，从而使自己的租金最大化。周边的产业资本自然要把“好地”腾退出来，让位于更赚钱的商业资本。而在这些商业区域周边的土地，特别是住宅用地，也就必须以较高的价格出售，否则它们就会被改作商业用途，以获取商业地租。同样地，这些住宅用地的租金也就相对较高，使投入这些住宅的资本能够获得与商业用途同样的租金。这样，各个地块的使用也就在整体上实现了“收益”的最大化。当然，是利润最大化在利润平均化趋势下造成的地租的最大化。当然，土地所有者也可以将土地出售，以一次性获得地价的报偿。这就是大城市高房价和高房租的起源。

　　举个例子：假设当前的年平均利润率是10%，利息率是5%。市场上的一般商业资本每年周转N次，获得10%的平均利润，则按照一般商品售价，商业资本从产业资本家处获得了产业资本让渡的10%的利润。而在人流繁华的甲地段，如果商业资本按照一般商品售价出售商品，但单位时间出售次数是一般商业资本的十倍。若不考虑资本积累和人工增加等因素，这一商业资本的可获得接近10N次的商品资本周转，获取一个接近百分之百的年平均利润。然而，此时，这块商业用地的所有权人就可以向租地的商业资本获得这90%的利润差额作为级差地租，使商业资本获得的利润回到平均利润率。如果这个商业资本是100万元，那么这块土地的租金就是90万元每年。这块土地的价格就与每年获取90万收益的1800万资产相当，它的价格就是1800万元。而周边同样大小的住宅用地的价格也将接近1800万元，租金将接近90万元。

　　资本是不会放过一切发财的机会的。城市土地投机就建立在这样的动机之上。城市土地的稀缺性使资本有可能通过购买的方式垄断城市土地资源，再将其出租或出售，以获得超额的垄断利润。在城市化进程中，某些中心城市的地租将由于迅速地集聚大量资本和人口而迅速上涨，房地产商便囤积土地，以待涨价，期待资本集中带来的级差地租能够转化为自己不劳而获的土地溢价。而垄断地占据了部分地段的大地产商，则更能借助其他资本为其带来的土地条件改善和地上经营活动的利润率增加,转化为他自己的级差地租，坐等“发展的红利”归自己所有。

　　房屋租赁市场也是如此。房租中的绝大部分不是房屋商品本身使用的折旧转化而来的单纯房屋租金，而是地租。房租的上涨也是伴随着资本集中过程中的显著现象。所以，租下地囤着，也能期待垄断未来的“红利”。长租公寓对市场的争夺，大多是为了垄断房源，企图在垄断可出租房屋之后获取源源不断的“超额利润”，轻松地割韭菜。可惜……可惜，有几家本儿不够厚，还没实现垄断，就半道上给折了。

　　资本基于对超额利润的追求而自发地产生了集中的倾向。集中产生了城市，城市是时间节约的规律在资本主义社会的集中体现。在城市中，某些地段的商业由于人流量大，周转速度远快于其他地段，往往能够获得远超平均利润率的超额利润。但在私有制下，资本自发的竞争又将使集中所带来的超额利润以地租或房租的形式归于土地所有者，提高了土地所有者在社会总产品中分割的份额。城市化进程使土地的租金和价格存在上涨的趋势，资本就乐于转化为土地所有者，甚至成为垄断房屋权利的“包租客”，坐享“发展红利”。然而，土地所有者并不参与社会生产，他的所得份额提高意味着对全社会生产效能的负激励。

　　世间的一切都是有界限的。地租、房租、房价和地价不可能永远上涨，它总有到头的时候。房租和房价上涨的界限就在于它与资本主义自身发展存在着矛盾冲突，资本发展的瓶颈也就构成了房租和房价上涨的瓶颈。

　　在纽约，在伦敦，在巴黎，在东京，在香港、深圳、北京和上海，在一切房租和地租试图冲破天的地方，高昂的房屋价格和租金都使外来劳动者背负了巨大的负担，抑制了就业，提高了城市居民的生活成本，延长和浪费了劳动者的通勤时间，降低了劳动质量，使他们无法更“高质量”地为资本创造剩余价值。

　　同时，地租的上涨本来仅仅要收去资本的超额利润，但住宅价格和房租价格的上涨则提高了劳动力再生产的费用，劳动者便要求提高工资，将增加的部分用于填平租金和房价上涨带来的亏空。如果劳动者的要求不能得到满足，他就有可能离开这个地租过高的城市，去别的能够满足其再生产条件的城市就业。这样，一些企业就会因为劳动力不足迁出这些城市，集中的优势也散去了。由于集中带来的超额利润减少，地租的竞争就不再那么激烈了，租地资本家也就会要求土地所有者降低租金。而租金的下降也将导致资本要求以更低的价格购入土地，这样，地价也下降了，房租和房价也就不得不随之下降。

　　总之，爬得再高，也总是要崩盘的。

　　如果一个国家的资本主义经济足够发达，城市化水平足够高，就会出现城市房租普遍上涨的情形。劳动者将不得不处处面对高昂的房价和房租，但这也将提高劳动力的再生产成本，使一个国家的劳动力再生产出现障碍。大量劳动人口只能选择不生育或者少生育，导致资本主义国家出现了老龄化和用工短缺的情形，不得不从发展中国家引入劳动移民，以延续资本主义生产方式在困境中的挣扎。

　　随着资本的集中和积聚，城市的房价在资本主义占有制度下逐渐成为资本主义继续发展的障碍，资本主义生产方式的矛盾也就愈加明显地体现出来了，尽管是以十分复杂而曲折的方式体现出来的。

　　三

　　资本进入土地，一面攫取了更多的财富，一面也加剧了自身所固有的矛盾，给人间带来一幕幕悲剧。那么，人类有没有可能摆脱这些困扰呢?悲观的人们或许要摇头，以为时机还没有到来，以为“发展”还不够充分，以为悲剧和苦头吃得还不够多。总之，太早。

　　真的太早么?然而，事实是，过去的人们曾经成功地摆脱过这个束缚。在计划经济时代，组织起来的劳动者自己在城市中建设了大量公有住宅，并根据各自的工作所在地就近分配住宅，节约了自己的通勤时间，使自身劳动力的效能得到了更好地发挥。劳动者也就有了充足的时间用于改造世界和完善自己。

　　在社会主义条件下，畸形的逐利就会让位于切实的改善：改善劳动条件，改善生活条件，人们专注于技术进步，专注于生产力的发展，专注于建立新的社会关系，等等。地租问题、房租问题、地价问题和房价问题也就自动消散了。过去在艰苦条件下的人们能够解决的问题，今天的劳动者也应当能够通过一系列团结和斗争解决它们。