张宏良：政府继续推动房地产价格上涨太危险了！

 

 

　　目前北上广深暴涨的房价，的确让人感觉到一种不祥之兆。很少有人会想到，中国房市一旦崩盘，将不仅仅是经济灾难，而同时也是政治灾难。

　　因为中国房地产与日本房地产暴涨的情况有所不同。日本房地产的暴涨是资本家推动的，而中国房地产的暴涨，则完全是政府推动的。

　　特别是在目前中国房地产价格，相对于收入来讲已经高于世界平均价格几十倍的情况下，包括绝对价格都高于西方发达国家的情况下，政府仍然想尽千方百计推高房地产价格。就是不可理解和不可原谅的了。

　　中国这么高的房地产价格，作为政府来讲，本来应该想办法降低价格，此前政府也多次承诺要想办法把过高房价降下来。可是发展到今天一切全都颠倒了过来。政府不仅不想办法降低房价，反而是市场价格稍一下降，政府就像火上房一样着急，拼命出台各种政策一定要把房价推上去。

　　现在可好了，中国房价在三代人收入才能买一套房子的天价基础上，又开始了火箭般的暴涨。GDP上去了，经济也不再下行了，可是老百姓却全都被推到了经济和政府的对立面。在这种情况下，只要发生危机，所有愤怒就会一起喷向政府。美国要搞垮中国，简直太容易了。

　　目前金融领域已经把中国彻底绑到了美国的战车上，只是并不是和美国在一个车厢里，只要美国愿意，可以随时让中国脱钩，把中国金融掀入深渊。别的不说，就只看看中国金融领域那几个换来换去的人选，就知道中国金融已完全变成了美联储的中国分部。

　　就拿这次万众瞩目的中国证监会主席换人来说，新任主席一张嘴人们就知道这一轮美国又赢了。因为中国股市的弊端在哪里?哪怕是不懂经济学的股市老太太都知道，就是庄家不负任何责任胡作非为。可是新任主席和以往几届前任一样，完全是顾左右而言他。一看就知道是来干什么的了。

　　近些时期以来，我们很少谈论经济问题。是因为我们对经济领域的转向已经完全绝望了。中国单靠经济政策和经济力量，已经根本不可能避免即将到来的极其惨烈的大危机了。现在唯一的希望，就是在解决了枪杆子和笔杆子之后，用枪杆子和笔杆子来解决秤杆子，采用政治手段来解决经济问题。

　　但是，绝不能再允许政府部门推动房地产价格上涨甚至暴涨了。否则，有可能还没有等到我们用政治手段解决经济问题之前，危机就会爆发，战争就会降临。中国就会像苏联那样，抱着数千枚导弹而惨遭解体。

　　十八大以来我们一直在强调，就是解决中国的问题，最终必须要发动群众，走党群相结合的道路。这是战胜未来危机和战争的根本力量。要发动群众和依靠群众，就不能把群众推向对立面，而房价和副食价格暴涨，最容易把群众推向对立面。

　　蒋介石在撤退到台湾以后曾经讲，我不是被共产党打败的，而是被国民党打败的，被国民党政治上的腐败和经济上的通货膨胀打败的。当初打败国民党的这两个东西，今天共产党都有了。怎么办？一方面要继续反腐，一方面要遏止房价和副食品价格的暴涨。

　　由于中国的经济体制与中东经济体制一样，都是由美国设计的，金融动荡和物价暴涨的经济钥匙都在美国手里。中国除了行政控制之外，没有任何其他办法。这种情况下继续喊市场化，无异于自杀。所以在动用政治手段解决经济问题之前，先用行政手段控制住物价暴涨。

　　如果任凭北上广深的房价如此暴涨下去，那么等待中国的绝不会是日本的经济衰退，而只能是中东地区的血流成河。北上广深的房价暴涨，正在一步一步把中国推向大危机和大动荡的边缘。

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闻到了吗？楼市狂欢下正弥漫着腐尸味？

政商阅读

　　都说“京沪永远涨”，当年的东京也一样!

　　日本几代人都被房子坑惨了，它曾让日本30年没翻身。

　　还记得21君以前推送的文章《日本几代人都被房子坑惨了》吗?说的就是当年日本房地产的疯狂与崩溃，看到最近中国一线城市俨然癫狂的“盛宴”，是否感觉颇有点当年日本的意味?

　　据说，当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰。因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值;而当钱流动到房子这个环节时，就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了。

　　日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身。

　　日本房地产就是在这个时候崩溃的

　　“只有傻瓜才从自己的错误中学习。智者从他人的错误中学习。” ——俾斯麦

　　房地产的疯狂与崩溃，日本已经经历过了。日本的错误，值得所有人警醒。日本的前车之鉴，值得仔细研究。　　

　　第一，在经济发展，信用扩张的大背景下，房地产可以增长很长很长时间。

　　根据日本国家统计局的数据，日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始，一直上涨了36年。

　　知名财经评论人齐俊杰表示，日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅(有基数原因)，这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。

　　而在80年代后期，地价的上涨急剧加速，直到1991年房地产泡沫破裂。

　　齐俊杰指出，别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌!有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

　　第二，在经济停滞，信用扩张受阻的大背景下，房地产可以低迷很长很长时间。

　　房地产是长周期资产，受信用周期影响，价格的变化具有长期趋势。一旦趋势形成，就会持续很长时间。自从1991年房地产泡沫破裂之后，直到24年后的今天，日本六大都市的地价仍然没有恢复。　　

　　对于一般人来说，住宅的价格走势才是最值得关注的。日本不动产研究所的东京住宅价格指数从1993年6月开始。可以看出，东京的住宅价格从1993年开始至少下跌了10年，之后窄幅震荡。相信可能有很多日本家庭根本没有意识到房地产的长周期属性，在这10年间不断抄底，让很大一部分辛辛苦苦获得的家庭财富被周期的力量摧毁。

　　日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。日本还规定了，房子买卖要交重税，赠与也要交税。于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。

　　第三，周期的巨大力量不可忽视，潮涨潮落，有涨必有跌。

　　日本六大都市的地价从70年代翻了五倍，却在泡沫破裂后跌去了60%左右。这背后是周期的巨大力量。当年日本人也并不相信周期，相信东京等核心都市的房地产价格由于稀缺性，会一直上涨。但是，经济的规律最终打破了日本的“特殊性”。

　　关于房地产，日本能够告诉我们很多，但最关键的一条就是尊重周期的规律。房地产受经济周期，信用周期影响很大，而且是长周期，甚至超长周期资产。当周期上行，可以持续很长时间，一旦周期改变，则谁也无力回天。对个人和家庭来讲，十年是很长的时间，但可能只是周期中的一瞬间。而个人和家庭的财富，则可能随着周期的车轮上涨，也可能被下行周期的车轮碾碎。

　　中国房价上演的正是大跌前的疯狂?　　

　　一线城市房地产市场的疯狂已经引发了业内的警觉。

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱指出，在投机炒房推波助澜之下，购买力和房价之间已经产生明显断层，再加上资本市场利好在2016年难以重现，所以对2016年深圳房价不能预期太高，特别是部分房价上涨过快的高端项目，可能会存在一定压力。　　而据一财网报道，上海中原地产一位内部人士表示：“我们认为今年的情况可能需要谨慎看待，去年上海楼市的交易量很大，已经开始透支，目前的房价由于交易标的较少仍在上涨，但如果涨到购房者不愿意接手，市场自然会回调。而且，当房价需要靠三代人的力量才能买得起的时候，购房者也会犹豫。”　　中信证券地产研究团队也在报告中指出，如果2016年不出现降息，一线城市全年的楼市热度可能不如2015年，深圳等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市，甚至可能出现下跌。

　　而职业投资人黄生甚至认为，此次一线楼市的疯狂的背后，是银行信贷在年初的高度井喷所导致，长期必然无法维持，之后将迎来大跌!　　著名财经评论员刘晓博则认为，当我们说楼市见顶的时候，是需要有一个精准的定义的。比如，它是美元计价之下的“见顶”，还是人民币计价下的“见顶”。从中短期来看，中国中心城市的房价存在一个“美元顶”。或者说，在2016年9月30日之前，北上广深的房价很有可能在以美元计价上，创出一个高点，而且是未来几年内难以超越的。而如果以人民币计价，一线城市房价仍然有明显的上涨空间，而且在M2增速快过GDP增速5到6个百分点的大背景下，可能很难见顶。

　　闻到了吗，狂欢下弥漫着楼市腐尸的味道?

　　以下文章来自“真叫卢俊的地产观”，仅代表作者观点。可能显得过分悲观，甚至引起部分读者不安，但保持忧患，总好过退潮的时候才知道自己正在裸泳。

　　日前，市场出政策了，类似关于契税减半也营业税减免的政策，又是激起各种狂欢，认为这样的政策对二三线的楼市有极大的利好。卢俊其实不是特别懂政策环节，日常出政策的时候我也不大发文字点评，但是楼典微信小窗我说：有没有感觉一点点不对?

　　我说：感觉到了

　　我说说我的一些直观想法

　　——如果有一样东西，鼓励大家拼命去买的好像都不会是特别好的东西，这个故事隐约在2015年的上半年股票市场上发生过

　　——改革开放初期，所有好的稀缺的东西，比如大米，比如鸡蛋都是限购的，需要用粮票才能购买，不让买的说明是好东西

　　——从商业逻辑上来说，针对一个目标密集性的出台政策只能说明两个问题，要么是这个东西有非常严重的问题，已经来不及中医调理必须西药针筒此后;要么是之前的政策失败了，需要用下一个政策来修补，但是不论是哪一种，都说明问题比想象中的严重。

　　这是我不长的文科生涯里，自己时常告诉自己日常我们容易被欺骗的逻辑思路。

　　为什么在今年这一刻，我突然把这三点全部想到了呢，因为我手机碎片信息化背景下经常有几个关键词在刺激我的脑袋。

　　所有人都看出来国家在鼓励大家买房，特别是二三线的房子。

　　2015年最好的楼市，恰恰是那些政府舍不得卖严格限购的北上广深。从2015年下半年开始，楼市的扶持政策秘籍到令人发指的程度。

　　所有这些片段都在潜意识里告诉我，是不是楼市的问题已经严重到开始腐烂败坏的程度?

　　我开始查找一些数据。

　　判断整体市场是否健康的重要数据：城市库存

　　这个数据是我在任志强的微博里看到的，71853万方。因为甚少关注全国市场，其实我对7万方存量的概念是没有的，所以我找了一些比对的数据　　

 

　　2007年到现在，中国住宅的销售量只增长了80%左右，但是市场的库存已经翻了快6倍。我们认真看一下趋势，中国的房地产市场是从2011年开始失控，库存越来越多，越来越多，而且几乎没有任何停止下来的痕迹。

　　我希望大家记录下2011这个时间点。然后再来对比下，2011年前后，政府对待房地产的态度又是如何。

　　从2009年因为四万亿的扶持事件之后，全国楼市开始冲天逆转，市场快速去化，同时价格也快速攀升。而这个时候，全国的舆论压力也到达极限，当时经常在各个媒体端看到类似这样的舆论。　　

　　任志强就是在这个时候被所有人认为是全民公敌。

　　所以在这个压力下，我们可以看到政府对于房地产的态度就是：控制房价，从而实现平息舆论的目的。　　

 

　　但是错就错在当时简单的认为房价飙升是因为炒房团的介入产生的，所以采取了限购和限贷的手段，希望能够遏制房价。

　　这个政策，从目前来看，是没有用的。

　　但是如果在那个背景下如果只有这一件事情发生的化，地产的蝴蝶效应还可以控制，不会有严重的恶化。

　　但是中央政府在用限购和限贷政策控制楼市的时候，地方政府却做了一件小事情：这是历年全国市场的土地出让情况，比较小，大家认真看。　　

　　从2010年开始，土地市场的供应突然增多，而且在2013年的时候到达极限。为什么会出现这种情况，我们看图片最右侧的出让金占地方本级收入的百分比，在2010年之后提升到60%以上。

　　换句话来说，地方政府突然发现土地市场这一块肥肉，然后在2010年开始大肆的出让土地。

　　所以各位看到了没，2010年开始中央控制信贷市场不让需求正常的买卖房子，然后2010年开始地方政府又大量的出让土地，导致供应越来越多，需求越来越少。

　　慢慢的，慢慢的，慢慢的，城市的房子库存越来越多。

　　一线城市有外来人口导入的帮助，城市得到了喘息，而大量的二三线城市，就在这样的背景下，风险得到最大程度的暴露。

　　而所有的问题暴露了之后，地方政府也好，中央政府也好，突然意识到问题比想象中的严重，赶紧采取补救措施。

　　——其实最有用的一招在2014年的时候就已经用了：除一线城市以外，其他城市取消限购，这个在所有人眼里最大程度激活需求的政策。

　　但是，很遗憾，没用

　　——2015年下半年出台降低首付政策，这个应该是仅次于取消限购的重磅政策了。

　　但是还是很遗憾，还是没用

　　可以说，问题真的比想象中严重。

　　今年过好年没多久，就马上出台了降契税政策，在我眼里已经等同于政府已经开始着急的直跺脚了，要知道降低首付的政策才出台多久啊?

　　我后面想想，政府还有招数么，不要说什么没用的降息降准了，没有人规定市场资金流动便多之后一定要流向房地产，资金永远比人要聪明。

　　也许和房地产有关的利好政策，政府还可以打出来的只有几个了

　　1、完全的不限贷政策+强制的商业贷款7折政策

　　2、个税返还甚至财政补贴

　　我小窗了不少业内人一个问题说：如果这两个政策用完之后是不是就完了?

　　他们回复都是：完了

　　我又跟了一句：地产完了?

　　差不多吧

　　5年前种下的恶果，不知道要花多少时间来偿还。