中国房地产报：囤地25年上过国土部黑名单 武汉庙山土地国有变私有内幕

2月20日，雾气蒙蒙中，庙山地块全景。

        武汉市江夏区庙山地块已经囤地25年之久，背后到底隐藏着哪些不为人知的内幕交易？

        武汉市江夏区庙山地块已经囤地25年之久，背后到底隐藏着哪些不为人知的内幕交易？中国房地产报记者沿着线索展开了深度调查，一个土地寻租利益链条展露出了冰山一角。

　　中房报记者 唐军丨武汉报道

　　2019年2月20日，武汉，天空雾气蒙蒙，江夏区汤逊湖湖畔，放眼望去，烟波浩渺，在江夏大道往玉龙岛花园的入口处，一座低矮的围墙圈住了一块空地，地上堆放着许多建筑垃圾。

　　知情人郭女士告诉中国房地产报（微信ID：china-crb）记者：“就是这块地！它在这里已经荒芜了25年！也没有被国家明文收回，目前法院把它判给了湖北信联实业发展有限公司（以下简称“信联公司”），信联公司则利用关系，更改用地性质为商业住宅用地，汤逊湖畔周边5000多户家庭期盼着的一座小学，突然从规划图上消失了，让近千位孩子就近上学的愿望化为泡影。”

　　就在发稿前，中国房地产报记者获悉，武汉市公安局已经出面派人调查武汉庙山土地案。　　

囤地25年 上过国土部闲置土地黑名单

庙山地块内，垃圾纷乱。

　　武汉市江夏庙山地块，最初是武汉银城实业发展总公司（以下简称“银城公司”）投资开发。

　　1993年，中国农业银行武汉市分行房地产开发公司（即银城公司）看中了武汉市江夏区庙山的汤逊湖畔的土地，或许是资金不足，银城公司并非独家投资，而是联合了南方证券股份有限公司（以下简称“南方证券”）。银城公司出资918.69万元，南方证券出资1331.31万元，共同投资购买了887.51亩庙山地块（其后1996年5月18日基于原合同又重新签订土地出让合同，面积变更为353亩）。同年3月16日，银城公司与武汉市武昌县土地管理局（现已改为武汉市江夏区）签订了庙山土地的《国有土地使用权出让合同书》，并支付土地出让金共计人民币2250万元。

　　2006年12月10日，银城公司与武汉市江夏区国土资源管理局基于原土地出让合同再次重新签订了《国有土地使用权出让合同》，出让面积由原353亩 (其中水面214亩，陆地面积139亩) 变更为出让陆地土地面积121.425亩（80950平方米） ，出让价为2549.93万元，比原价2250万元调高了299.93万元；土地用途为商业及住宅。

　　2007年4月20日，武汉市江夏区政府向银城公司发放了《土地使用权证》夏国用（2007）第245号，而该宗土地使用权面积（规划净用地面积）为73537.7平方米（110.30655亩）。

　　中国房地产报记者调查发现，武汉庙山土地在闲置的20多年里，地方政府与银城公司签订了三次土地使用权出让合同，在每一个合同履约期间，既不投资也不开发，均已达到无偿收回土地的处罚标准。但武汉庙山这块闲置土地似乎总是能够寻找解脱国家土地监管的出口！2003年就曾被发现了土地长期闲置问题，但以“历史遗留问题”为名补办了用地手续。

　　进一步调取这块庙山土地的相关资料发现：政府曾多次发函警告囤地将面临处罚，但也是“只打雷，不下雨”，庙山土地则越过重重监管的关口，存活了下来。

　　2007年8月13日，武汉东湖新技术开发区庙山小区管委会（以下简称“庙山管委会”）致函银城公司，称因国土资源部、省、市国土部门又将对土地市场进行再次的清理，根据开发区党委的意见，请银城公司开工建设，否则将依法按程序收回庙山土地。

　　其后，庙山管委会又分别于2007年11月26日、2008年3月21日，发函给银城公司，催促动工建设，然而，三次急促的发函催促银城公司开工，银城公司庙山项目仍毫无动静。

　　2008年，全国开展土地市场清理整顿，面对上级国土部门的巨大压力，2008年11月6日，武汉市江夏区国土资源管理局终于作出《行政处罚告知书》（夏土资执罚告字<2008>第65号），内容是，“经查实，你单位自取得《武汉市江夏区建设用地批准书》之日起，只建围墙并平整场地，至今未按批准用途建设，既无书面证明，又无正当理由延期开工，闲置土地已达一年以上，其行为属闲置土地。依据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《湖北省土地管理实施办法》第十八条的规定，我局拟对你单位作出如下处罚：按闲置土地每平方米5元征收闲置费，121.43亩（80953.3平方米）计币404766.5元。”

　　“从银城获地的时间看，当时庙山土地闲置实际已超过15年，仅以告知书上的时间计算，也明显超过了两年，根据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《闲置土地管理办法》第二条第一款、《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第五十五条等规定，应该罚没土地，但武汉市江夏区国土资源管理局只是轻轻地以罚款404766.5元了事。” 律师马卫向中国房地产报记者说。

　　但《行政处罚告知书》（夏土资执罚告字<2008>第65号）之后，庙山土地仍闲置未开工，2010年8月9日，它终于被登上了国土资源部公布的全国1457宗闲置土地名单，并被纳入《国土资源部督办的全省闲置房地产用地宗地明细表》。

　　令人惊讶和不解的是，2010年10月8日，武汉市江夏区国土资源和规划局向银城公司作出《关于撤销﹤行政处罚告知书﹥（夏土资执罚告字<2008>第65号）的决定》。也就是说，两年之前作出的罚款通知居然被撤销了。

　　可以说，武汉江夏庙山土地几乎成为国家土地监管“真空地带”。

​诡异的转让 为侵吞国有土地作法律背书

　　2000年6月16日，根据国家政策，银城公司资产被从中国农业银行湖北省分行营业部（以下简称“农行营业部”）剥离给中国长城资产管理公司武汉办（现更名为中国长城资产管理有限公司湖北分公司，以下简称“长城武汉办”）。

　　遵照国家政策规定，银城公司在资产剥离之后，其营业执照不再年检，并被吊销，直至2005年7月21日，为了办理庙山土地使用权证，银城公司恢复了营业执照，于2007年4月20日获得庙山土地的《国有土地使用证》，而后，其营业执照于2007年7月20日再次被吊销，至今处于吊销、未注销状态。

　　马卫律师说：“受政策影响，银城公司对庙山项目已没有开发权、处分权，庙山土地开发搁浅了。而一场巧借空壳公司，编织土地寻租链，蓄意侵吞国有土地资产的谋划在悄悄地推进着。”

　　而长期觊觎庙山土地的图谋是从一系列诡异的土地转让交易开始。

　　2003年7月2日，银城公司副总经理谢庆洲，未经南方证券和长城武汉办的同意和授权，也未经农行营业部批准，与信联公司“签订了”《执行【执行和解协议】承诺书》。该承诺书内容是：两方在庙山土地上的项目整体转让和所欠款项达成协议，信联公司代银城公司偿还所欠债务后，银城公司同意将此项目转让给信联公司。该承诺书中，长城武汉办拥有庙山162.81亩土地的使用权和处分权被说成“银城公司欠长城武汉办债款”。

　　2004年12月17日，谢庆洲又代表银城公司向信联公司作出《承诺函》称“庙山土地所有权益已转让给信联公司”。

　　2006年3月17日，公司副总经理谢庆洲以《执行【执行和解协议】承诺书》和《承诺函》为由，与信联公司签订了《协议书》。该协议书内容是：双方认可“信联公司清偿庙山土地对应的债务后，信联公司获得庙山土地”。

　　马卫律师认为，这三个文件包括《执行【执行和解协议】承诺书》、《承诺函》和《协议书》，均由谢庆洲签署，并未见银城公司法定代表人、总经理李兆贵的授权委托，但盖有银城公司的公章。其最终的目的则是：信联公司代替银城公司向长城资产公司武汉办偿还1150万元所谓“债务”，即能获得武汉庙山353亩土地使用权，并为之提供法律背书。

　　而后，陈燕鸿与黄辉开始走向公开合作。前者系湖北信联实业发展有限公司的实际控制人；后者为武汉市中联房地产开发有限公司老板。

　　2008年6月，信联公司及武汉市中联开发有限公司向银城公司发出的《关于汤逊湖项目部公章印鉴事宜致银城公司的函》中称，“湖北信联实业有限公司与武汉市中联房地产开发有限公司决定联合开发位于汤逊湖的约110亩土地，并根据与贵公司之间的协议，拟以贵公司名义联合成立与贵公司独立的项目部进行开发”。

　　2009年3月18日，又向湖北省农行及银城公司发出《为汤逊湖项目规划报建及盖章事宜致农行及银城公司商请函》中称：“我们两人公司（湖北信联实业发展有限公司、武汉市中联房地产开发有限公司）为汤逊湖项目事宜早已成立了项目部……”

　　或许是由于中国农业银行湖北分行的高层人事关系发生变化，庙山项目开发受到了阻碍，陈燕鸿、黄辉变得焦躁起来了。

　　2011年1月14日，信联公司向法院提起民事诉讼（2011）武民商初字第00060号，以银城公司违反《协议书》为由，要求银城公司以及农行营业部将庙山土地过户至信联公司名下。

　　2011年11月24日，武汉市中院作出《民事裁定书》（2011）武民商初字第60号，称因【2011】鄂民二初字第00003号正在审理，该案正在对“本案审理的2006年3月17日信联公司与银城公司签订的《协议书》，涉及信联公司代替银城公司向长城资产公司武汉办偿还1150万元债务的事实”进行审理，故中止本案申请，待【2011】鄂民二初字第00003号审结后再进行审理。

　　而《民事判决书》【2011】鄂民二初字第00003号，则驳回了银城公司的主张“长城武汉办同意银城公司以250万元（银城公司于2003年8月11日支付给长城武汉办）处分庙山土地”,与《民事判决书》【2004】鄂民二初字第25号确认的事实一致，认定该250万元是对长城武汉办债权本息7570.56349万元的还款，与庙山土地无关。即信联公司诉称信联公司250万元付款“代”银城公司还了庙山土地“债款”已被法院判决不能成立。

　　2014年6月13日，武汉市中级人民法院作出《民事判决书》（2011）武民商初字第00060号，却裁决认为信联公司与银城公司之间的《协议书》（2006年3月17日）合法有效，并判决被告银城公司和农行营业部将庙山土地过户到原告信联公司的名下。

　　被告农行营业部和银城公司不服武汉市中级人民法院作出《民事判决书》（2011）武民商初字第00060号的判决，上诉至湖北省高院。

　　然而，2014年12月4日，湖北省高院作出《民事判决书》（2014）鄂民一终字第00152号，维持一审判决。2016年6月30日，最高人民法院经再审作出（2016）最高法民申876号《民事裁判书》，维持一、二审判决。

　　《民事判决书》（2011）武民商初字第00060号判决生效后，农行营业部开始如梦初醒，上诉至湖北省高院再审时，不再让谢庆洲担任银城公司的二审代理人和再审代理人。农行湖北营业部在再审时指称：“当事人（银城公司谢庆洲、信联公司陈燕鸿）之间恶意串通，损害国家利益的合同是无效的。银城公司作为国有企业，在与信联公司签订《协议书》过程中，并没有得到其开办单位农行营业部审查批准。”“银城公司与信联公司恶意串通，签订的《协议书》损害了国家利益，以法律形式掩盖非法目的。”

　　同时，长城武汉办认为自身财产受到侵害，不服判决结果，以案外人的身份，向武汉市中院提出执行异议，要求撤销执行，重新审理庙山土地权属，证明长城武汉办正在通过司法途径主张武汉庙山土地的合法权益。（参考《执行裁定书》（2016）鄂01执异179号）。

​“涉嫌构成虚假诉讼罪和诈骗罪”

　　针对庙山土地权属诉讼案的疑点，中国房地产报记者咨询法学专家，专家认为，1993年银城公司与南方证券公司合作购入庙山353亩土地的价格是2250万元，2004年银城公司以1150万元“转让”给私营企业信联公司，如此低价明显不符合常理，信联公司明显非善意受让人，侵犯了两个国有企业——长城武汉办、南方证券的合法权益。

　　那么，2000年银城公司的资产被农行营业部剥离给长城武汉办后，庙山土地资产为何没及时过户给长城武汉办并合理地处置，而让陈燕鸿有得逞之机？

　　马卫律师称：“可能有几个原因：第一，因为庙山这块土地没有分割，其中的192亩地权利人是南方证券，而且南方证券也曾经申请了对整块土地的冻结。第二，长城公司没有申请过户，毕竟长城金融资产管理公司并不开发房地产，在资产剥离中获得土地最终一般要拍卖。不过一旦银城公司注销，地块依法应转让到长城公司的名下。第三。这块土地是根据国务院的政策进行剥离，不存在权属争议（依据相关法规，如果银城公司向法院要求返回土地，法院都不会立案），湖北省高院“（2004）鄂民二初字第25号”判决也明确认定该资产剥离的合法有效，所以长城武汉办没有急着主张转让。”

　　中国房地产报记者调查发现，2003年7月3日，银城公司致长城武汉办的《关于处置庙山土地的报告》中称，“对现有三家意向买受人（湖北嘉豪地产公司、武汉信联经济发展公司、武汉南方集团公司）充分披露项目现状，报价高时间快者优先”。而在前一天的2003年7月2日，银城公司与信联公司签订的《执行【执行和解协议】承诺书》。一边私下签约，一边还在对长城武汉办报告庙山土地如何处置，这说明庙山土地的处置期间，银城公司与信联公司做了大量“手脚”。

　　在庙山土地登上全国闲置土地黑名单，面临处罚期间，2010年9月20日信联公司致农行营业部和银城公司的《关于挽救资产的紧急联系函》中，自称庙山土地价值已“近3亿元”。这说明其涉案金额巨大。

　　而根据目前武汉土地市场行情，经地产资深专业人士评估，庙山地块紧邻汤逊湖岸边，环境条件优越，其开发投资价值达10亿元。信联公司欲以1150万元的微薄成本，获取如此之高投资价值的土地，活活上演了一出“蛇吞象”的剧目。

　　而在该起诉讼中，三级人民法院的枉法裁判，无视此前法院已生效的判决所确认的事实，无视明确的债权债务关系，无视两个实体权利人的合法利益的判决，也引起法律界权威专家的质疑。

　　律师常玮平称，“资产剥离的时间是一个关键点，本案所涉的不良债权转让（资产剥离）发生在2000年6月，属于政策性不良债权转让，该事实已被《民事判决书》【2004】鄂民二初字第25号确认，然而，《民事判决书》（2011）武民商初字第00060号中，一审法官居然凭空创作出‘2003年5月6日，银城公司向长城武汉办剥离庙山土地162.81亩’，令人质疑。”

　　大量事实证据显示：信联公司与银城公司涉嫌以捏造的事实签订庙山353亩土地使用权转让协议——在协议书中故意隐瞒庙山土地162.81亩资产剥离、土地权属已转移的事实，隐瞒标的物庙山353亩土地的真实权属关系，土地转让方银城公司不具有转让庙山353亩土地的使用权和处分权的事实；涉嫌捏造庙山353亩土地转让协议标的价格2950万元；涉嫌捏造长城武汉办与银城公司之间存在“庙山开发区玉龙岛债款”债权债务关系；涉嫌捏造信联公司已于2003年7月，以1150万元的实际数额履行了协议约定的支付义务。信联公司涉嫌以捏造的事实提起民事诉讼，严重侵害了第三方即两个国有企业长城武汉办和南方证券公司的合法权益。

　　2018年12月27日，常玮平、马卫等律师针对原告信联公司庙山土地诉讼案，前往武汉大学法学院，向全国知名刑法学专家莫洪宪、齐文远、林亚刚、童德华、何荣功等提交了专家论证咨询书。

　　2019年1月18日，刑法学专家们提交了一份权威性的《关于信联公司提起的民事诉讼是否涉嫌构成虚假诉讼罪的法律咨询意见书》（以下简称“意见书”）

　　意见书认为：首先，不否定本案已生效的民事裁判的效力。但鉴于民事审判与刑事审判对于证据的认定标准、审理模式均不同。民事案件注重证据的形式审查，而刑事案件则注重法益侵害的审查。根据律师提供的案件证据材料，经认真讨论分析，对本案的定性，信联公司提起的民事诉讼有涉嫌虚假诉讼罪、诈骗罪的嫌疑。

　　意见书指出：信联公司与银城公司在《协议书》《执行【执行和解协议】承诺书》《承诺函》中存在隐瞒标的物——庙山353亩土地真实权属（银城公司对该地块无使用权和处分权）的嫌疑。2000年6月16日，农行营业部将银城公司的资产打包剥离给长城武汉办，签订了《剥离收购不良资产协议书》，2004年9月21日，湖北高院作出【2004】鄂民二初字第25号《民事判决书》，确认该政策性资产剥离行为合法有效。依据国务院令第297号《金融资产管理公司条例》规定，该资产剥离的性质是政府指令性划转国有资产，属于政策性金融资产转让。即2000年6月长城武汉办已拥有庙山353亩土地中的162.81亩的使用权和处分权，庙山353亩土地中余下190.19亩的土地是南方证券出资1331.31万元共同投资。经（2001）武民初字第179号生效判决、(2004)武执证字第32号执行裁定及附件《债权实现记录》的确认，南方证券因该190.19亩地块对银城公司享有债权。2012年12月，南方证券公司破产，此时银城公司的营业执照已吊销五年多，故银城公司的全资投资人、上级主管单位农行营业部获得190.19亩的土地处分权。

　　刑法学专家们特别指出，2006年3月17日的《协议书》中，标的物庙山353亩土地的转让价格2950万元有虚假嫌疑，同时证明信联公司实际履行协议书支付义务的事实亦存疑。而《执行【执行和解协议】承诺书》《承诺函》作出之时，银城公司的营业执照已吊销了三年以上，不具有民事行为能力和民事权利能力。

　　意见书中，刑法学专家们强调，信联公司涉嫌构成虚假诉讼罪和诈骗罪是有事实支撑的，有关办案机关依法应予以足够的重视，以保护当事人合法权益。

　　而陈女士向中国房地产报记者证实，2018年10月26日，武汉市不动产登记局已经确权武汉江夏庙山土地权利人为武汉信联荣辉置业有限公司（信联公司的子公司），这证明信联公司涉嫌诈骗已为既遂。

土地寻租利益链条显露冰山一角

　　知情人陈女士特别向记者透露了陈燕鸿与谢庆洲、黄辉等人的特殊关系：“陈燕鸿曾在农行工作过，与农行的某些老领导关系匪浅，而谢庆洲也是农行的职员，他们合谋串通是极有可能的。而陈燕鸿一直在谋划更改土地性质的事宜,与黄辉商量、勾兑此事后，黄辉说有政府领导的关系，可以搞定此事。陈燕鸿承诺支付黄辉500万元好处费。”

　　“2018年1月，黄辉回复陈燕鸿，庙山土地性质事宜已搞定。真是神通广大！”陈女士说。

　　陈燕鸿先利用银城公司谢庆洲的关系，试图以很低的成本费用，侵吞10亿元价值的土地资产，并联合黄辉，利用黄辉的政府关系变更土地性质、权属等规划条件手续，编织完整的利益链条。而拔出萝卜带出泥，一个土地寻租链窝案逐渐开始浮出水面，显露冰山一角。

　　业界专家认为，武汉庙山土地被囤地25年，该宗地块使用性质曾被变更过多次，期间还被规划为公共交通用地和教育用地，那么它是否被政府收回过呢？而土地用途性质反复更改，也给城市建设及和社会公共服务带来很大混乱，最终还是被陈燕鸿、黄辉占为私有确实令人费解。

　　根据武汉市控制性详细规划，武汉市庙山土地性质在2009年和2013年分别作了两次规划调整：2009年5月，庙山地块土地性质从城镇混合住宅变更为公共交通用地，2013年，庙山地块土地性质又变更为教育用地（在《武汉市普通中小学布局规划（2013-2020）》中《武汉市普通中小学布局规划》中显示了银城公司的庙山土地已规划为教育用地）。

　　2014年7月，湖北省、武汉市相关行政网站上挂出了庙山地块建设汤逊湖小学的招标公告。同年10月，相关行政网站上又公布了汤逊湖小学的中标公告，继而计划开始汤逊湖小学的勘察设计等工作。原计划2015年5月动工，2017年建成。然而，汤逊湖小学的建设却在准备开工之际突然停止了。

　　依据东湖高新区对市长热线的督办处理的回复：在2015年2月份，东湖高新区教育局带领相关参建单位至现场进行勘察和动工准备时，受到武汉市江夏区的激烈阻挠。

　　在向中国房地产报记者投诉时，郭女士颇为不满的说：“为什么武汉市江夏庙山土地规划用途说改说改？东湖高新区5000多户家庭孩子入学的公共利益，却敌不过囤地25年的老板的利益？而且在网上查不到汤逊湖小学规划用地的土地性质更改的公示，该地块调整规划的合法性令人质疑。因为依据住房和城乡建设部《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》和《武汉市控制性详细规划管理暂行规定》等相关规定，对调整的规划方案必须进行公示在规划地段内利害关系人的意见。”

　　目前，汤逊湖小学原规划的教育用地现已变成住宅用地。比较《武汉市规划一张图》（左）、《武汉市都市发展区普通中小学布局规划图》（右）可以看到，原规划的汤逊湖小学教育用地的位置现已变成住宅用地（黄色部分为住宅用地）。

　　马卫律师告诉中国房地产报记者：“我们调查发现，黄辉的社会关系很强大，特别是与湖北省及武汉市一些官员关系密切。2017年，黄辉旗下的公司曾以较低价格拿下一宗武汉汉阳核心地块，而仅40天后，则以高于原成交价5亿多元的价格，以股权收购的方式转手当代置业，引起业界一片哗然、广泛质疑。”

　　近两年，第一财经日报等多家媒体曝光了黄辉及其控制的公司涉及土地和房地产开发方面的多起违法行为，从媒体报道可见，黄辉与武汉市政府和规划部门的官员有着非同寻常的密切关系。

　　陈女士特别向记者强调：“陈燕鸿的政府关系也不容小觑，作为妻子，我见过多位上至省厅级，下至区科级公检法系统的官员，都是陈燕鸿安排的饭局中的座上宾。以陈燕鸿在武汉市东西湖区开发的鸿达中央广场为例，该项目5号楼在已经建设到地上两层的情况下，其土地性质却由写字楼变更为住宅，而这是国家明令禁止的（除非用于租赁）。”

　　武汉江夏庙山土地几经周折、辗转与纷争，法院把该宗土地使用权判给了陈燕鸿、黄辉，足见他们“神通广大”。

　　而近日，陈女士透露说：“春节前，黄辉及其旗下公司（武汉红人实业集团股份有限公司、武汉市中联房地产开发有限公司）已被湖北省纪委监委控制调查，而且黄辉已被“留置”很长一段时间了，这也引起陈燕鸿的极大恐慌”。

　　中国房地产报记者调查发现：根据2017年7月28日《刑事判决书》（016）鄂08刑初15号，2003年至2015年，曾担任武汉市江夏区委常委、庙山开发区管委会主任、江夏区常务副区长、江夏区委副书记、江夏区人大常委会副主任、主任的王和平，在领导岗位期间，利用职务上的便利，因滥用职权和受贿罪，被判处9年有期徒刑。

　　那么，陈燕鸿与黄辉的武汉庙山土地项目是否被王和平“关照”过呢？

　　而有不愿透露身份的人士向中国房地产报记者说，从黄辉涉及的几个土地项目来看，他能勾兑的官员中，还有比王和平级别更高的人。

　　陈燕鸿与黄辉能否如愿获取武汉江夏庙山这宗土地，非常令人关注。而从庙山土地25年来的历史轨迹看，以法律的高度审视，武汉江夏庙山这宗土地真正的产权归宿应该是谁？非常值得深思。