招股书揭开长租公寓运营真相 海外“第一股”两年半亏损11亿

　　本报蒙眼狂奔的长租公寓到底是亏是挣?创始人的PPT故事终究不如财务数据来得实在。近日，青客公寓向美国证监会递交了招股文件，计划募资至多1亿美元，成为国内长租公寓品牌中的海外“第一股”。然而，两年半亏损11.18亿元的账本，却揭开了美丽面纱背后的残酷真相。当租金收入无法平衡运营支出，现金流成为考验长租公寓品牌的生死劫。

　　收入高亏损也高

　　一线城市长租公寓有多火?想回答这个问题，你只要随意去北京的一家中介门店看看，就会发现经纪人推荐的出租房源中，十有七八都是某长租公寓品牌所运营。然而，长租公寓究竟挣钱么?这个答案运营商却是讳莫如深。直到青客公寓拟赴美上市，算是首次揭开了长租公寓的财务真相。

　　2012年成立于上海的青客公寓，截至目前共覆盖了上海、北京、杭州、南京等6座一、二线城市，被咨询机构评定为国内长租公寓运营商的第三位，截止到2019年6月末已签约租赁单位为97621间。

　　2017年起，长租公寓开始在租赁市场崭露头角，也是从这一年起，青客公寓进入一轮高速增长期。首先，是收入的高增长。招股书显示，2017年，青客公寓的年度净收入为5.227亿元;2018年，年度净收入就达到8.899亿元，同比增长近70.3%。截至2019年6月30日的过去9个月，已实现净收入8.979亿元，同比增长51.4%。

　　其次，是租赁房源数的高增长。青客公寓在招股书中指出，从2012年末的940间，到2018年末的91234间，其房间数的复合年增长率为114.4%。

　　伴随着这“两高”的，就是尴尬的高亏损。招股书显示，截至2019年6月30日，青客的总资产为20.35亿元，总负债27.03亿元，负债率达132.8%。其中，2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月，青客公寓的净亏损分别为2.454亿元、4.999亿元和3.732亿元，等于两年半的时间亏损了11.18亿元。

　　过度倚重租金差和“租金贷”

　　如果只是短期亏损，青客公寓的账本还不至于让人如此唏嘘。然而，更严酷的现实是，重资产的模式让其难以找到扭亏为盈的出路。

　　青客公寓在招股书上承认，目前的租赁主要依靠“N+1”模式，先预付几个月的租金从房东那获得房源，通过翻修改造、增加一个卧室后，再出租给租户，差价中获得的租金收入也成为公寓的主要盈利来源。以2018年为例，8.899亿元的净收入中，租赁收入为7.969亿元，占比高达89.5%。

　　为了缓解资金压力，“租金贷”也被青客公寓所倚重。据披露，截至2019年6月30日，青客公寓与11家金融机构合作，通过给予折扣的方式鼓励租户使用“租金贷”，其出租房源中高达65.2%的比例，是通过贷款方式支付的租金。

　　微博、知乎和豆瓣上搜索青客公寓的话题，除了清扫服务敷衍、高电费、宽带强制绑定等，“租金贷”也是被租客控诉较多的地方。“我们一直依赖租客的预付租金来资助我们成长。如果租赁协议在预付资金所涵盖的租期内终止，我们需要退还还未使用的预付租金。” 招股书也将“租金贷”列入了风险因素。

　　烧钱扩张也需规范发展

　　以高投入支撑高增速和高亏损，青客公寓的烧钱模式，其实在很大程度上反映了目前国内长租公寓行业的现状。重资产的运营模式下，长租公寓的发展离不开持续且大规模的现金流，当租金收入覆盖不了运营收入时，“租金贷”等金融手段也被包裹进来，沉淀的资金池又进一步积聚了行业风险，一旦租金链条中断，就只剩下关闭和破产。同策研究院发布的一份名单显示，截至2019年3月间，已有20余家长租公寓品牌倒下，其中超过一半的原因被归为“资金链断裂”。

　　这也解释了为何众多长租公寓品牌都急于上市融资。多家运营商告诉记者，在业内看来，资产证券化是盘活企业存量资产，将“资产池”转变为“资金池”，实现公寓重资产变轻的最佳方案。另一方面，长租公寓行业也亟待对“租金贷”等金融手段加强监管。

　　目前，上海和浙江两地已经发文就长租公寓的“租金贷”、沉淀资金流向等焦点问题提出明确监管要求。如浙江相关部门就规定，长租公寓企业应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人，通告住房租金收入、支付总额，按期或者逾期支付，以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。