美国救楼市救不了“马路天使”

　　最近看到一则视频，它是在马塞诸塞州的一个偏远的小镇上。在那里，露宿街头而又无所事事的“马路天使”随处可见。从美国媒体自己的报道看，美国疫情大爆发之后，如此景象绝非个别，而是从国会山脚下一直蔓延到美国乡村。尽管当年特朗普政府一再要求“房主不许驱赶租户”，但在一个“利重情薄”的社会里，政府禁令到底能在多大程度上发挥多长时间作用?

　　与街头露宿者越来越多相对的居然是：美国住房市场在疫情期间经历了一轮极度火爆行情。在过去一年间，美国平均房价少说上涨了20%，个别地区甚至创出30年新高;与此同时，与住房相关的建筑材料价格也出现了暴涨的情况。

　　为什么?美国媒体的分析文章认为，第一，大量租住房屋的人群因不付房租而沦为“马路天使”，但他们当中还有一部分“可以或勉强可以买房”的人，所以“住房变买房”加大了美国住房市场需要;第二，尤其是那些预期美国会出现严重通胀的人，他们更加积极的筹措资金，进入购房市场;第三，2008年之后，相当一批美国底层公众开始节衣缩食，美国总储蓄率随之不断上升，这为疫情爆发后“购房”提供条件。

　　可持续吗?是否再来一场放贷危机?一旦发生危机，已经欠账28.5万亿美元的美国政府还有多大能力托住房地产市场的崩塌?尤其是“疫情”大大削弱了美国工薪阶层“可持续性收入”的背景下，这样的市场担忧势必更加突出。怎么办?拜登政府出了个新招儿，他要推出一项计划：允许那些从联邦住房管理局(Federal Housing Administration)获得抵押贷款的屋主延长抵押贷款期限，并锁定较低的月本息支付。据测算，这项政策或将使抵押贷款借款人的每月还款额减少25%。

　　据美国城市研究所(Urban Institute)的数据显示，这项政策或将惠及约75%的新购房的贷款住户。为什么拜登急于出台这项政策?据了解，去年疫情爆发初期，美国政府推出了一项“延期还贷计划”，允许贷款购房者在18个月里不用按月还款。但现在，这项政策已经快到期了，而加入了“延期还款计划”的人预计最早将于9月不再享受这项政策。据抵押贷款数据公司Black Knight Inc预测，届时约有100万借款人将严重违约。

　　此外，美国政府在疫情期间推出的“房屋止赎禁令”也将于7月31日到期。如果购房者不能按期还贷，那将意味着这部分住户也将变成无家可归的“马路天使”。据美国权威机构的统计数据，目前美国约有155万个家庭严重拖欠贷款，他们至少有90天没有偿还过住房抵押贷款了。这些家庭大多数都参与了“延期还贷”，他们很有可能在未来几个月面临丧失住房的风险。

　　美国政府可以通过“用时间换空间”的政策延缓住房贷款违约，防止住房贷款集中违约带给美国金融市场以巨大冲击。但那个越来越庞大的“马路天使族群”该在什么时候、由谁出面、用什么方式得到拯救?如果他们得不到拯救，那美国的社会问题会不会日益严重?更加严重?最终使其经济和社会彻底沦陷?

　　我们看到的事实是：国民持枪上街越来越普遍，种族分裂情绪越来越明显，社会恶性动乱越来越频繁，无辜而亡的美国民众更是不断增长。尤其是疫情频频失控的背景下，外国投资者、尤其是亚裔投资者在美国本土投资的安全感越来越差。当然，还有美国各州政府的政策经常是“说了不做”或根本没有能力履行承诺，以及美国政府也经常朝令夕改，再加上投资成本随着房价、物价飞涨而大幅提高，这些问题实际都在严重而不断地恶化着美国的投资环境。从美国媒体只言片语的报道看，目前，已经浸淫美国多年的亚洲企业(包括日本、韩国、台湾、东南亚等)，它们的近况用两个字形容就是“头痛”。