子午：“房屋养老金”为何引发这么多质疑?

　　日前，住房和城乡建设部宣布，将在22个城市试点建立“房屋养老金”制度，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障，旨在构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。

　　消息一出，老百姓质疑声四起。笔者与周边的邻居、朋友交流，大家无不表示出了担忧，担心制度一出，又要莫名其妙交一大笔钱。笔者还注意到一些发布消息的官媒，直接关闭了评论区。

　　早在2023年6月27日，住建部就已经提出，“要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。”

　　也难怪老百姓会担忧，而今很多老百姓只要听见“金融”两个字就会瑟瑟发抖，这能怪谁呢?

　　“房屋养老金”制度据说是对住房专项维修金制度的全面升级，可以防患于未然，其设立的初衷或许是好的。

　　今年5月27日，安徽铜陵龙苑小区48栋一侧发生坍塌，造成4死1伤的严重后果。据悉，倒塌的建筑是2001年建成的，砖混结构，有5层。近年来，类似楼房倒塌悲剧已发生多起，这起悲剧再次为老旧小区建筑的风险排查、专项体检敲响了警钟。

　　住建部披露，截至2022年年底，我国城镇既有房屋房龄超过30年的接近20%，到2040年，80%的房屋都成为“老小区”，墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施老化等问题将层出不穷。特别是在某些地方监管不力的情况下，开发商偷工减料，这些问题会更早地爆发出来。

　　因此，为了保障群众的生命、财产安全，建立房屋体检、房屋维修的房屋安全管理长效机制是有必要的。

　　笔者认为，要想打消老百姓的疑虑，至少应该明确以下几个方面的问题。

　　首先，要说清楚“房屋养老金”的资金从哪儿来。

　　据悉，“房屋养老金”制度是“设立专门的账户，将公共维修基金、土地出让金、财政奖补等多种资金来源纳入其中，形成多元化的资金筹集机制”.

　　从2007年，有关部门发布《住宅专项维修资金管理办法》开始，住宅专项维修资金制度已经正式建立起来了。据媒体报道，全国交存的公共维修基金已经超过1万亿元，使用率不到1%。这相当于“房屋养老金”的“个人账户”部分。

　　而这一次住建部提出试点的重点是把公共账户建立起来，有关专家解释称：公共账户的资金来源包括按一定比例计提项目土地出让金、财政补贴，还有维修资金的增值收益以及创设配套金融产品等。

　　所以，既然公共维修基金已经超过1万亿元，此次设立“房屋养老金”，就不应该让已经购房的老百姓再次交一大笔钱，这无疑会增加老百姓的负担，老百姓能不质疑你的真实动机吗?

　　其次，要说清楚“房屋养老金”怎么管理。

　　此前的住宅专项维修资金是用于房屋大、中修，更新改造的资金，是取之于民用之于民。维修资金的使用遵循的是业主决策，政府监督的原则。这保障了维修资金的专款专用，没有业主同意，任何人也不能动用维修资金。维修资金的利息增值收益也是继续转入维修资金总账的。所以，维修资金的所有权无疑是归全体业主共有。

　　而专项维修资金划归“房屋养老金”个人账户部分之后，是否还能延续以上原则，这也是老百姓担忧的地方。老百姓担心的是，维修资金被统筹管理使用之后，会不会有挪用，从而造成“房屋养老金”账户的亏空，这需要在制度和法律层面明令禁止。毕竟社保基金被挪用的案例已经屡见不鲜。

　　此前的消息是鼓励金融机构运作“房屋养老金”来实现增值收益，补充房屋养老金账户。那么，对于归全体业主共有的那部分“房屋养老金”，金融机构想要参与“运作”，决策权在谁手上?如果决策权交给地方政府，这无疑是对业主权益的剥夺。

　　有关专家疾呼“维修基金超万亿，使用率不足1%”，其中一个重要原因就是他们“着急”这一大笔钱不能流入资本市场“钱生钱”。笔者知道你们很急，但你们先别急。

　　毕竟金融运作绝非稳赚不赔，最近“广发严选三年”基金亏损事件已经引起了轩然大波。所以，即便地方政府执意试点金融运作，也应当在征询全体业主同意的前提下开展。

　　第三，房屋体检、房屋维修必须建立明确的标准和管理体系。

　　前面我们提到的发生坍塌事故的安徽铜陵龙苑小区，并不是没有进行维修，而是在事发两年前刚刚进行过老旧小区改造。那么，这个改造究竟发挥了多大作用呢?

　　所以，一方面房屋体检、房屋维修不能走形式，应该建立一整套的监管措施，让体检和维修能切实发挥作用，而不是搞成某些地方反复翻修道路、绿化带来套取市政资金的做法。

　　另一方面，针对不同房龄的房屋，应该明确合理的体检周期，不能搞成过度体检、过度维修。

　　老百姓的住宅与市政设施的性质毕竟不同，房屋养老金的管理、使用、监督和决策的权力，应该归老百姓自己所有。

　　为此，必须要尽快推动业主大会、成立业主委员会这样的业主民主决策机制的建立。

　　目前很多城市的业委会成立比例还不足三成，有些成立了业委会的小区，业委会代表性也远远不足，而是沦为空壳或者傀儡。小区管理维护的实际权力事实上交到了物业公司手上，物业公司在维修资金的使用过程中，普遍上下其手、中饱私囊。这种现象造成了业主与物业公司的普遍对立以及业主的不信任，成了维修资金不能有效使用的一个重要原因。

　　所以，只是单纯的建立“房屋养老金”制度，并不能克服既有的问题和矛盾。如果不能建立有效的业主民主监督和决策机制，升级后的“房屋养老金”制度，反而可能会扩大问题、激化矛盾。