刘晓博：楼市放出怪招，很多人没看懂！

　　春节前夕，一线城市紧闭的楼市限购大门，突然在北京打了一个门缝。不过，对于这个怪招很多人没有看懂。

　　据《新京报》2月7日报道，北京市住建委发布的通知称：自2016年2月4日起，港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住房；境外机构在北京市设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。

　　此次政策有两大变化：第一，境外个人在京购买自住房，此前须满足在境内工作超过一年的条件，这次取消了该要求;第二，港澳台居民和华侨除了享受上述便利外，在内地学习和居留的，也可以直接买房。

　　换句话说，如果你是外国人，只要在北京工作，马上就可以买一套住宅；如果你是港澳台居民，甚至不需要有工作，以上学、居住为名，马上也可以买一套住宅。但如果你是内地居民，没有北京户口，你需要连续在北京工作5年以上，缴纳了5年社保，才能获得在北京购买住宅的资格。

　　很显然，北京在买房问题上把人分为四等。第一等是北京户籍人口，只要年满18岁，就可以买两套住宅;第二等是港澳台居民、华侨，无论有没有在北京工作，可以直接买一套住宅;第三等是外国人，只要在北京有工作，也可以买一套住宅;第四等是在北京工作的持中国内地身份证的非北京户籍人口。至于没有在北京工作，没有北京户口的其他内地居民，则完全不能在北京购买商品住宅。

　　于是我们有了两个问题：第一，为什么会出台如此政策?第二，北京房价高企，不需要放松限购来刺激楼市，为什么反而率先放松了“限外令”?

　　我的看法是：这是可能是国家的一个试点，目标是在人民币贬值压力加大、资本外流加速、外汇储备不断减少的情况下，找到一个方式刺激境外资本流入。

　　所以，醉翁之意不在酒。这项政策的目标不在楼市，而在稳定外汇储备！但毫无疑问，它对一线城市楼市构成利好。

 

　　境外人士和机构可以在内地买房子，历史上政策出现过几次演变。1998年房地产市场化之前，境外人士基本上不能在内地买房;1998年到2006年，允许境外个人和机构在内地买房;2006年因为房价上涨过快，热钱流入中国楼市非常明显，所以出台了“限外令”;2015年8月，限外令从国家层面上基本解除。但一线城市明确解除2006年“限外令”的，北京是第一个。

　　换句话说，房地产“限外令”的产生，是源于境外热钱过快流入，人民币升值压力巨大，房地产价格上涨过快;限外令的解除，则源于热钱过快撤离中国，人民币贬值压力明显。

　　统计显示，仅在2015年12月和2016年1月，两个月里中国的外汇储备就减少了2000亿美元。目前外汇储备的数量已经从峰值的3.99万亿美元降低到了3.2万亿美元。

　　一线城市和强二线城市楼市目前还比较红火，如果“限外令”取消，会不会吸引更多境外资金流入，对冲掉人民币贬值预期带来的资本外流呢?我的看法是，不乐观。

　　原因很简单，随着人民币近年来不断对内贬值、对外升值，人民币计价资产普遍出现了泡沫。李嘉诚、郑裕彤、郭鹤年先后从内地和香港房地产市场撤离，中国内地居民和企业也争抢着到海外置业。这种时候，愿意到内地买房子的境外资金，相信不会太多。

　　但有一点是明确的：管理层希望在人民币计价资产上催生赚钱效应，吸引更多的对华投资。北京的房子是一个尝试，接下来或许会在更多的城市、更多的领域做出类似的试验。