李北方 ：房地产库存到底有多少

　　房地产去库存的任务提出有一段时间了，要完成这个任务，毫无疑问，第一重要的应该是搞清楚房地产库存量有多大。
我看过不同口径的统计，有以已建成面积为标准统计的，有把在建面积算进来的，还有把已规划审批的未建面积也纳入未来库存量的。统计口径不同，计算结果也就差很多。但我以为，即便按最宽泛的统计口径算出来的数字，也还不是真实的库存量，因为漏掉了很重要的一块。也就是说，真实的房地产库存量要比所有可见的统计都大，去库存的规划只能以这个真实的量为依据，否则就不大可能成功。

　　记得是在2010年，在一个场合听到一位金融机构的人士在高谈阔论，吹他自己多有远见。他说，2008年房价回调的时候，好多阳台的窗子上都贴出了“急售”的告示，他老婆有点慌了，想把另外一套房子卖掉套现，他没同意，结果没多久房价又掉头大涨，如果那时候卖掉就亏大了。这提示我们一件事，当房价下降的时候，会有很多已经销售出去的房子再次回到市场上，这部分房子也是房地产库存的一部分。

　　大家应该还记得，2007年底，王石提出了房地产市场“拐点论”，认为房价已涨到尽头，之后，房地产价格的确出现了回调。王石的判断是基于经济规律做出的，房价回调也是经济运行的正常反应，奈何房价不是市场能真正决定的，2008年开始的货币超发硬生生把房价吹了起来，房价早已不是市场现象了。

　　房地产市场的供应量，跟房价走势有密切关系。我的同事谭保罗在最近的文章里分析说，房地产未来一段时间仍然是支柱性产业，政府的大部分收入跟房地产有关，言下之意是政府不愿意也不会允许房地产价格下跌。但这个判断成立的前提是政府的力量无穷大，只要想维持目前的房地产格局就能维持得住，可是这未必成立，当房地产导致的其他负面问题足够大的时候，政府就不得不做出选择，到底要保什么。如果你把政府视为一个理性的主体，就得承认，政府的最终动机是自保。

　　还有人说，有钱人太多，房价再高，对有钱人来说也不算高，也买得起，房价怎么会跌呢？这也不成立。广厦万间，卧眠七尺，从使用价值上，没人需要那么多套房子。“房叔房婶”们之所以囤积那么多套，并不是出于收藏的爱好，而是投资行为，是想让钱增值。众所周知，国内的出租市场不规范，租售比也极度不合理，即，房地产市场和股市是差不多的，投资回报无法通过租金和分红取得，只能靠涨价。那么，最理性的选择就是在市场高点的时候把房子抛出套现。

　　市场没有出现抛售潮，是因为普遍认为市场的高点还没到。这是2008年以来政府的政策刺激形成的心理预期，于是这就又回到了把政府选择作为判断的最终立足点的立场上来了。中国政府当然是强有力的政府，但强有力跟万能不是同一个意义，强有力还意味着有选择的主动权，把宝押在政府一定会誓死捍卫房价无限上涨的趋势上是不明智的。有什么理由预期政府会誓与高房价共存亡呢？

　　我不是房地产领域的专家，我这里要做的也不是预测房价的走势，而仅仅是提示一件事，房地产库存不限于未售出的新建住房，也包括以投资为目的被人买走了的那部分房子。有什么道理只把厂家仓库里积压的产品视为库存，而不把渠道里积压的产品视为库存呢？

　　以已售出的面目存在的库存房，在一线城市要比二三线城市比例高得多，因为一线城市房价上涨的预期更旺，囤积现象也更广，很少有人在小城市囤积一大批房子。早就有人讨论过大城市房屋空置率的问题，那些空置的房子也是蠢蠢欲动要再次进入市场的。想一想，2008年房价一有风吹草动，就有大量“急售”出现，未来房地产市场的预期一旦改变，“急售”只会更多。

　　如果有可能有雪崩发生，一定要搞清楚会有多少雪花落下来。每一片雪花其实都不坚固。