宋鸿兵：城市房价只涨不跌神话破灭，东北经济东山再起未来可期

 

　　鹤岗一夜成名了。

　　近期一则黑龙江鹤岗市房价跌到“令人发指”的消息疯狂刷屏，“2万元喜提一套房”，320平的房子竟然只要15万，堪称“白菜房”。

　　文中配图显示，黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕，3月鹤岗房市均价1240元／m²，其中九州兴建小区周围300元／m²，320平的复式高层只要15万。在安居客二手房平台上鹤岗市多个小区的二手房房价确实处于1-2千元区间内，甚至有二手房70平米仅售4.8万元。

　　有记者与二手房网站上提供的中介电话联系后获悉，在鹤岗，总价两万的房源非常多，还有许多房源的总价低于两万。不过受访中介也指出，这些低价房源都是当地的棚改房，性质与一般商品房有明显区别。比如普通商品房能马上办下“房本”，而这些房源需要等几年。当地中介还表示，“鹤岗周边的城市房价还没有那么低。房价处于低位的主要原因是棚户区改造的小区增多，人越来越少，房子越来越多，价格自然而然就降了。”

　　鹤岗“白菜房”虽是特例，但房价不涨或下跌也是事实，而且同在黑龙江的双鸭山、七台河等城市情况也差不多，即过去是煤炭和工业相对发达，但近几年因为煤炭整顿等，城市产业发展也受到影响，人口逐渐外流，房子供大于求，价格自然难以坚挺。

　　房地产市场，短期看金融、中期看土地，长期看人口。

　　东北地区在改革开放之后，因为国际贸易大通道转向东南沿海地区，失去了“地利”的东北，经济基本面不振，活力渐渐落后于东南地区。而中国是一个统一的大市场，改开之后对人口流动的限制日渐放松，人往高处走，面临更优厚的回报和更多的机会，东北地区人口南下的趋势越来越明显。黑龙江省国民经济和社会发展统计公报显示，据人口抽样调查推算，2018年黑龙江省人口自然增长率为－0.69‰，年末常住总人口为3773.1万人，比上年减少15.6万人。

　　马太效应作用下，东北地区越是缺乏经济机会，人口外流越是严重，人口外流又反过来使当地经济机会愈发稀少，进一步促使人口外流。

　　据说“棚改”是鹤岗出现“白菜房”的直接原因之一。一方面，棚改安置房的位置普遍不好，且周边众多同类安置房互相竞争，拉低了价格。另一方面，鹤岗作为第三批资源枯竭型城市，城镇化率已超过80%，经济一度负增长，近些年人口持续外流，棚改货币化补偿相当于给了潜在外流人群一笔“启动资金”，客观上加速了人口外流的速度。缺少了棚改户的购房需求，又面临供过于求的局面，鹤岗房价下跌并令人意外。

　　尽管房价已经低得“令人发指”，但当地政府不太可能通过紧缩供地来刺激房价。国家统计局公布的2018年数据显示，黑龙江和宁夏两地属于财政赤字高，土地依赖度低（低于0.3）的地区，其原因是当地经济发展较为落后，房地产市场热度不足，从而直接影响土地出让市场的成交情况。而且在需求萎缩情况下，即便控制土地供应也难以形成房价上涨预期，何况地方政府的财政收入已经捉襟见肘，财政收支处于“紧平衡”状态下，为了应付地方政府的正常运行，也不可能大幅削减供地规模。

　　不过对东北地区的房地产市场和整个经济局势也不必过度悲观，反倒是有人已经发现了其中的机会。国家统计局3月70城房价数据显示，丹东房价同比上涨20.2%，环比涨幅1.9%，领跑全国。上面已经说过，东北地区的衰落主要是因为国际贸易大通道的南移，其中既有东南沿海地区面向欧美市场的贸易发展迅速的缘故，也有东北地区受朝核问题影响，使东北与其临近的俄、朝、韩、日间的国际贸易遭受池鱼之殃的原因。

　　因此随着朝鲜国家战略由以提高军事实力转向发展经济，宣布愿意朝着半岛无核化方向努力，东北地区的国际贸易有可能迎来新的生机，带动地区经济复苏。虽然美国的和平诚意还有待考察，但中国政府适时抓住了机会，努力促进地区和平局势向好的方向发展。丹东楼市升温，可能意味着有人已经在下注东北亚经济一体化的前景，这是东北经济翻身的最大希望。

　　未来如果半岛局势能进一步缓和，或者建立半永久性的和平机制，东北亚地区的联通与经济发展是十分可期的，随着经济活力的恢复和经济机会的涌现，未来可能出现人口回流东北的局面，东北地区可能重新成为东北亚的交通与经济枢纽。