国内房地产的问题，基本上说全了（有点长可以当书看了）

 国内房地产的问题，基本上说全了（有点长可以当书看了）

 

　　摘自：齐俊杰
微信号:qijunjie82

一.我对楼市总体看法是什么？

　　房地产概况：
从2008年之后，房地产的自住需求逐渐降低，更多演化成金融和投资需求，且金融属性会越来越强。随着资本市场的波动，包括央行印钱的速度以及通货膨胀的问题，房地产逐渐演化成了一种货币现象。

　　上图可以看到，2008年后房地产的走势表明了自住需求在逐渐降低，而对于经济的影响，波动会明显加大。

说完了房地产的属性，我们再来说说到底能不能买房？
这个问题要分两个方面来说，第一个，如果是出于自住需求来考虑买不买房，这是属于消费，不在我们今天的讨论范围之内。
关于今天的话题我们更多讨论的是关于房地产的投资需求——买套房不光是要自住，最好自住的时候还能挣点钱。或者说能够通过房地产走向发家致富的道路。有很多人看到近十年来身边的人只要贷款买房的，都发了，而且赚得特别多。基本上你十年前不买房，现在就更买不起房了。而十年前买了房子的，现在身价在几百万上千万的都有了。
十年走下来我们看到很多专家都折在了房地产上。有人十年前就开始场唱空楼市的，有人是最近几年开始唱空的。我在2014年之前一直是唱多房地产，直到2014年之后，我觉得房地产的好日子可能快到头了。为什么这么说呢？我先对于楼市说几点看法。


首先，我对楼市的判断就是：一线楼市严重泡沫，二三四先城市最大的问题在于库存。全国总库存达到了7亿平米，50亿平米的在建面积更是楼市最大的一个问题。

　　上图是楼市的库存去化周期的一个延长，我们看到从08年开始，楼市就是越建房子越多，而卖出去的周期越长。从长期来看的话房地产现在属于一个库存积压或者不断上升的时期。也就是说这几十年来我们的房地产市场不但没有消化去库存，反而是库存越来越多，房子越来越难卖。

　　上图非常清晰的表示我们的楼市库存剩余7亿平方米，7亿平方米并不是最大的问题，最大的问题是50亿的在建面积。如果说房地产回暖，在建面积还会不断扩大，这个消化起来可能需要更长的时间。

A.然后说说为什么是泡沫？泡沫其实是有几个指标可以参考的：
房价收入比=房价/家庭年收入
我们可以看到房价收入比在中国已经出现了历史上都难以出现的奇葩景象，深圳的房价收入比已经超过了40倍。上海，北京都超过了30倍，不吃不喝30-40年你也买不起房。这个房价收入比是九十年代的日本和九八年的相关及07年的美国都从来没出现过的。当今中国的房价收入比已经创了人类历史新高了。

　　从世界各地的房价收入比来看，（这张图的制图时点是在最近这波房价暴涨之前，2015年底，我国的房价收入比已经是一个畸形的状态了，而这波暴涨之后，我国的房价收入比继续在提高。如果说真的40年不吃不喝你都买不起房，这说明你从挣钱到退休你都未必能还清贷款，这是一个非常恶劣的情况。
我有一篇文章也说到现在还有多少人能够买得起房？这个主要也是按照房价收入比来算的。在不坑爹不啃老的情况下，现在能够买得起房的人已经不多了。
第二个指标也就是大家比较熟悉的租售比，房子的内生价值。熟悉股票的朋友知道，股票的内生价值是指你买进的股票在没有人接盘的情况下它自己能够产生多少价值，每年能给你挣多少钱，这就是股票的一个估值的算法。有人说巴菲特是股神，其实巴菲特玩的并不是股票，他更多投资的是公司实体本身，而巴菲特买入一只股票绝对不是期待着它明天或者后天能够上涨，而是期待着这家公司在未来十年内源源不断地为他提供利润。所以，股票市场出现大幅的波动，包括出现过极端的股灾情况下，巴菲特都能毫发无损，穿越历史周期40几年而不倒。因为他买的是公司赚钱能力，这是普通人学不会的东西，而巴菲特所持有的伯克希尔哈撒韦这个保险公司，他有源源不断地现金流，可以在股票大跌的情况下以更便宜的价格持续买入。所以这才是巴菲特投资的最大秘诀。这是一般人学不会的。首先你没有源源不断地现金流，第二你可能不会看公司在未来十年或更久的时间内的现金流的情况，这个可能更专业的股权投资者会在意一些。

　B、租售比
租售比=每平方建筑面积的租金/每平方建筑面积的售价

　　上图是中国一线城市房地产市场的售租比情况。很明显能够看出，深圳的售租比已经是后来居上了，是售租比最为扭曲的地方了（售租比=售价/租金），差不多需要50-60年才能收回成本。而在十年之前，我们的售租比大概只有现在的一半，也就是30年左右能够收回成本。而租售比怎么判断呢？最简单的办法就是租金/房价，在你能够买房出租的情况下一年能赚多少钱。如果说只占总价的百分之二的话，那还不如把投资买房的钱存在银行，随便买个保本收益的理财，都比买房出租这种方式赚钱。正是基于此，我们说现在买房出租是完全没有价值的行为。你所期待的就是买完房后这个房子能够获得升值，然后让一个傻子从你手中以更高的价格接走。而这种行为，在投资上就是一种搏傻行为，而现在的房价，就进入了明显的搏傻阶段。所有都基于一个点，就是出现源源不断的傻子，从你手中把房子接走。

　B1、月供收入比

　　月供收入比=月供/收入
我们看月供收入比。之前一段时间有新闻说上海和深圳已经严查月供收入比，月供和收入比值不应该超过百分之五十，也就是说买一套房子，你的月供占家庭收入超过一半就很难说是健康了。我们不妨算一笔账，按500万的房子来计算，刨除首付是150万，他要贷款是350万，月供就是22200元.也就是说你的家庭月收入要超过45000元才能买得起这套500万的房子。试问有多少家庭的月收入能够超过45000?


　B2、为什么还有人买的起呢？

说到这儿可能很多人要开始质疑了，说这么多，房价收入比很高，月供收入比也超过健康财务范畴，那为什么现在还这么多人能够买得起房子啊？房子为什么还这么火？这个泡沫永远都破不了，而且还一直往上涨？下面我来做个解答。
其实之所以出现这种情况，最大的问题就是数据显示我们已经有九成的人都成功拥有自己的房子了，只不过可能不在一线城市。比如说您在北京打工，但您的房子可能在老家，比如买在了河南啊，河北啊。但是自有住房率超过了九成。所以这就出现了一个问题，现在不是大家都买得起房，而是大家目前还换得起房。我们看到一个上海的数据显示，有八成人是通过换房再买房的。

就这张上海市几个地区的一个统计，大部分人都是卖掉老房子去买新房子。那这样可能会出现一个比较严重的问题，卖旧买新是没问题，但是你会想到，谁在上面卖，谁又在下面买？就是卖掉最贵房子那波人，他们是什么人？而买最便宜房子的那波人又是什么人？而在中间随大流捣腾的就是我们普通人。所以这跟我的一个调研有关，发现很多资产过千万甚至过五千万的人，在大量出售之前的房产，包括一套两套三套甚至在中国他已经把所有的房产都卖掉了去租房子住。这是现在有钱人的一个状态，他们的理由是，趁着房价高，把房子变现。
这就是另外一个问题——什么是财富？只有能够变现的，才叫做财富，而如果这个东西根本无法变现，是有价无市，那顶多算是市值，而一般人对于市值的概念来说，是没有意义的。

　C、为什么说是过剩
说完北上广深的问题，那我们就来说三线城市为什么说是过剩的问题。刚才已经提到过两个数字，一个是全国总库存面积已经是7亿平米，这不算什么，更为要命的是50亿平米的在建面积，也就是7亿平米的七倍的时间来消化在建面积。这个在建面积大家知道只要房地产一回暖，在建面积就会成倍增长，而且现在的一个问题就是，国家要趁房地产好，把房地产的开工面积提高上来。

　　上图是房地产在这三个月火爆之后，房地产的开工面积马上出现一个小阳春，开工面积逐渐攀升。这才是国家要的结果。因为最惨淡的情况并不是房价暴跌，而是没人去拿地开工，国家经济效益停止，大量失业增加，像2015年下半年那种局面，是国家最不愿意看到的。至于房价是不是会暴跌，大量的人抛售房产，其实国家根本不在意。我也有很多在三线城市的朋友，尽管他们大部分在北上广深打工，但他们在老家，包括在一些不是特别发达的地方，大部分都有5-8套房子。这个我也是特别不能理解，因为也不是特别有钱的人，但他们说在那些地方大部分人都持有多套房产。所以说在这种三四线城市或者五线城市，你想把房子作为出租去盈利的话可能性几乎为零。因为大家都有多套房产根本没有租房的必要。而外来人口呢，流动性也不是很大，就是租房需求几乎没有，大部分房产就闲置着。好在现在没有持有成本。而我去一些城市调研的时候也发现大量楼盘都处于待售状态，而出了北京60-70公里，就会遇到两边路上各种各样的空盘这种情况，然后一道大的红幅垂下来说什么售楼优惠，中介包括售楼员都拿着广告牌去路边拦车看房。甚至在三亚，我们也看到大量海景楼房空置，卖不出去或者写着在售标签。所以现在房地产就出现火与水的对决。火热的一面出现在北上深等特大城市，而二线城市好些房价也是跟风上涨。处于三线四线五线这些城市的房价并不高，而更多的是一种严重过剩已无法变现的阶段。

D、为什么我的观点恰恰跟其他人相反，他们说三四线是泡沫，北上深永远涨。但我觉得，最大的问题恰恰出在北上深。
说完这么多，我们再来关注下一线城市的房价到底是怎么涨上去的呢？有没有数据支持或者理由导致一线城市房价上涨呢？其实道理非常简单，最重要的原因就是一线城市的人口涌入，人口不断涌入一线城市，所以说一线城市的房价持续上涨。然后人多了，把一线城市变得繁华，工作机会多，收入多了，进而推动地价上涨，地价上涨推动房价继续上涨。


二.一线城市限购，到底是为什么？

　　上图是北上广深几大城市人口增长的情况，人口增长，带动房价大幅上涨。

　　这张图说明过去几年人口增长率推动了房地产的不断上涨。其实管理层也看到了这一点，所以为什么会有一线城市限购，为什么要限制需求限制购买力，用时间换空间，目的就是让成交萎缩，让楼市平稳在高位运行。进而引导一线城市资金去周边区市购买，帮助一线和核心二线城市，周边的三线四线五线城市去库存。这一招已经起到了非常明显的效果。我身边的北京啊，包括在北京买不到房子的朋友都去燕郊，廊坊去买，大量的投资金引向这些地方。这些地方的房子像牛粪一样多，但是也能够跟风涨价，而且已经越来越贵了。

　　其实房地产的炒作大家都知道它是有层次的，也就是一波接一波的炒作。那大家知道在房地产里面有一句投资秘诀，就是三个词：地段 地段 地段。资金先炒一线，一线在带动二线，二线周边。吓得很多人以为房子会永远涨下去。然后卖了老家的房子去买北上深，这样北上深的周边造成的就是国家希望看到的去库存的结果。但偏偏它的问题是，最该去库存的地方（三四五线城市）没去库存，变成了补库存，反而为泡沫严重的一线城市更加鼓吹了泡沫。就相当于该大补的人吃到了泻药，而明明上火满嘴起泡的人又吃了两根人参。现在这种冰火两重天的局面让调控变得非常艰难。　　市场化调控政策，包括用货币，杠杆，一刀切等房地产调控的政策根本就对于中国楼市起不了任何作用。所以国家才会想到行政干预，每个地区用地区不同的政策来进行限制。比如我们看到了上海和深圳出台的限购啊，提高社保年限啊，这是一个加门槛的方式。今天（4月24日）上海又出台了对6家房地产中介的处罚政策，一个月之内不给他们批银行贷款。也就是说一个月之内二手房成交可能会大幅降低。对于资金杠杆的降低，肯定会对于二手房的需求出现大量下降。其实国家对于二手房来说，确实是不太想让人们多买多卖，如果二手房买卖过于活跃，那新房卖给谁呢？所以国家政策着力点在于想让人们多买新房。

为什么央行发行大量货币也给全国范围内降低购房门槛，包括把首付的利率逐渐降低，有人说这是一个加杠杆的方式，说去库存去杠杆的政策，怎么就变成加库存加杠杆了呢？其实这招没错，而且在两会上周小川也说明了在个人需求端加库存加杠杆是为了在企业端包括开发贷那边去杠杆，用个人的购买力去化解企业贷的风险。

　　上图是房地产企业的资产负债率。资产负债率已经达到了百分之九十，这只是官方的一个统计，而且是比较大的地产商的资产负债率统计，其实全国各种中小型地产商的负债率都非常高。我们在做案子的时候经常会发现资产负债率高于百分之百，甚至达到外债每年利息都要还高达几十亿的公司。这种公司比比皆是，他们的资产质量也会越来越差，基本上现在发债已经都是百分之十以上的利息了。不低于P2P的利息。那如果要是他有将近200亿的外债的话，那每年他要还的利息就是几十个亿。那地产商现在可能没有这么高的利润，所以只能改把房子挂比较高的价格，因为挂高价格之后不让这个区域的房价下跌，他才有了更高的房价去银行抵押的能力。如果他们把房价降低的话，抵押的价格也会随之降低。所以这就是地产商死扛着也不能降价的原因。如果他降价，反而他的抵押价值会下降，而获取资金的能力也会下降。不降价可能还是等死，一降价就是找死，马上就死。所以地产商更多的使用时间换空间，希望出现今年上半年，前三个季度出现的房价报复性反弹，他们可以趁机出货。我们现实中也看到很多公司，之前已经是一潭死水，几栋楼全部都闲置，今年突然出现外援资金，把几栋楼解冻，然后马上以更好的价格卖出。所以说我们用个人住房贷款解救开发贷，这条政策已经起到了实质性效果。那很多人都说个人住房贷款不存在这个风险吗？其实个人住房贷款的性质是连带责任，也就是说你只要还活着，就一定要一辈子还这个贷款。而开发贷不是这样，开发贷是有限责任，如果公司申请破产，那这笔贷款在银行立马变成坏账。而个人在什么情况下才会出现坏账呢？那就是房价出现大幅度下跌，已经跌破了成本的时候，才会出现断供的现象。而断供的风险有多大呢？按现在北上深这样的地区，房价跌百分之五十都不会出现大面积断供。因为一旦断供，就意味着你百分之五十的钱都要不回来了。所以说只有在房价下跌百分之五十的情况下，才会考虑要不要断供，如果断供的话同样损失百分之五十，房子我也不要了，但我可以以更便宜的价格就不用去交银行的个人贷款了。但同样面临更艰难的选择，那就是如果断供，那贷款人的信用缺失，一生都拿不到银行的贷款了。也就是说以后如果还想买房，必须全款买，这个代价是非常沉重的。
房价上涨并非一朝一夕，而是十多年持续上涨，那在十多年之中很多早买房的人，基本上在贷款上已经没多大压力了。所以银行的个人住房信贷这一块是相对安全的。

　3、为什么虽然我看空，但也不会盼着楼市崩盘？
4、楼市上涨到什么时候会崩盘？为什么几年前坚定看多的我，去年会转向看空。支持我观点的三大原因是哪些？

劝大家不要盼着楼市崩盘，因为楼市崩盘意味着经济的崩盘，大量的失业会出现，也就是说楼市涨的时候买不起房，楼市崩了你更买不起。但是上涨太多必然会出现大幅调整。这跟股市一样，短时间内上涨幅度过大一定会出现暴跌的现象。而楼市会不会出现这种情况呢？我觉得随着楼市这波的暴涨，出现暴跌的风险越来越大了。在最近几年出现逆转的概率是极大的。

　　我的判断主要有三点理由：　　第一个因素：人口因素发生逆转，老龄化加剧。这是全国总体的概况。人是所有社会包括经济的核心因素，但现在在中国，已经出现一个内生性的变化。从2014年开始中国80岁以上人口已达2000万，60岁以上的人已经占到百分之十五，65岁以上的人超过百分之十。到2030年的时候65岁以上的人还会增长百分之五。换句话说65岁退休人口可能达到2个亿。老年人是不需要房子的，况且他们老了之后可能吃饭的压力都会比较大（这个跟社保有关，如果指着国家来养老，这是不现实的），所以这部分老年人到老了以后生活压力会非常大。他们一辈子工作下来最值钱的东西可能就是房子。所以虽然以养房养老这事儿不靠谱，而且不会形成大规模效应，但不少老年人可能会把退休后的生活寄托在房子上。所以卖房养老或出租房子养老这种状况可能会大幅出现。由此，二手房的供给会大幅增加，而这会瞬间改变现在的房地产供给状况。也就是说我们可能在十年左右的时间会出现需求量极度萎缩，而供给端大幅增加的情况。

上图是2011年人口结构情况，现在已经过去了五年，大家应该把所有人口情况上浮一个格，那我们可以看到其实老龄化已经发生了非常大的变化，我们25-29岁的人口现在基本到了30-34岁，该买房的基本上都结完婚买完婚房。反而二十多岁的人口在急剧下降，15-25岁之间的人口可能会形成一个缺口。年轻人口的下降会造成对房子的需求下降。

第二个因素：人口反向流动。前十年大城市都是人口正向流动，不断有大规模人口涌入一线城市，所以一线城市房价暴涨。随后几年之内一线城市会发生什么状况呢？我们看到上海，北京包括深圳，已经明确指出要限制人口增长，控制人口规模。基础设施可能会搬出一线核心城市，各个省市的市长已经立下了军令状，就是要造成人口负增长。人口负增长的话，一线城市的房价就失去了最根本的上涨因素。

第三个因素：房产税。房产税会增加房子的持有成本，为什么会说房产税是重武器呢？之前中国的房子没有对物业进行征税，房屋的持有成本为零，所以大量货币涌入之后让房价出现只涨不跌的局面。即使有人想卖房子他也不急着降价卖房，拿着房子说不定还更升值。而买房的人减少后，房地产的成交量会急剧萎缩，而房价并没下跌，这也是因为买房的人不急着出售，房价不会下跌。也就会造成二手房对新房来说完全没有压力，二手房不跌，开发商更没理由让新房房价下跌。所以调控房地产或者买房的少了持地观望的态度趋于明显了，成交量萎缩但房价不跌，这就是很多人说北上深永远涨。房产税会改变这一切。首先对于持有房子，这是有成本了，如果500万的房子征百分之一的税，那每年5万块钱的税，对于一般家庭来说是承受不了的。而至于会不会像上海或重庆那样给你一个豁免面积，在豁免面积之上征税，我觉得不会，因为全世界没有一个国家是这么去征税的，也没有成功的先例。房产税的出台估计不会超过五年，一是因为这个事已经准备很久了，该列入一级立法目录了。第二，地方政府将在今年开始逐步地显现问题，地方政府要想保证信用必须找到新的收入来源。卖地现在开始卖不动了，所以他们有根本的动力推动这件事。第三，说这么久的房产税，领导干部的房子应该处理得差不多了，这波上涨正好让他们出手，一旦他们的房子卖空之后，便会转身成为房产税的积极推动者。第四，前两天说的土地续租的问题就来了，除了房产税这个事情其实根本无解，总不能让大家每七十年交一次房价吧？所以要化整为零，把一次性的大钱变成每年支出的小钱，更让人接受。

　5、房产税会在一个什么时间点出台？会怎么玩？大家的负担会因此加重吗？

所以从这个周期来看，你现在买了房，可能住进去的时候房价已经不涨了，然后第三年或第四年的时候大家明白过来，房子可能已经卖不出去了，等房产税来了大家都在抛售的时候买房的人也不会杀进去买房的。而房子基本是刚才最早的时候我们说的，变成投资属性，是买涨不买跌的，一旦房价开始变成下跌的情况，更多的人是愿意租房坐看，因为现在租房确定是非常便宜。
房子卖不出去会怎么样呢？首先房子变成了不可变现的，也就不是资产了。房子每年都交税，甚至变成一种负担，这种负债将一直伴随着你，我们在日本的时候就看到很多人其实可以凭借退休金养老金过上衣食无忧的生活，但他们最后不得不出来工作，原因是他有房子，每年都交税，负担很重不得不老了之后出来工作。

　　6、我能把房产税转移给租客吗？

有人说了，房子可以出租啊，可不可以把这个房产税加在租金里让租客承担呢？答案是不可以，因为租房市场是没有杠杆的市场，也完全不受任何行政干预，现在的租房市场是完全的市场化市场（连发票都不开）

7、为什么说现在的房子租更合适？



上图是08年至今房价上涨和租金上涨的情况。对比一下我们就知道，租金上涨的速度其实明显低于房价上涨的速度，房租基本上是每年百分之五的速度递增，这个速度基本上是符合世界规律的。房租市场的决定因素是购买力，换句话说老百姓住不起了你给他涨了也没用。他不租你的房子，到五公里之外去租另外一套便宜的房子。而一旦房子卖不出去的时候，经济也在下降，所以说收入减少房租会不增反减。房租能够维持在现在的水平已经不错了，到时候会有更多的房子出租来跟你抢市场，没有税的时候大家把房子放在那儿其实无所谓，如果有了税，估计房主就再也放不住了，就他卖不出去的情况下，要出租减少损失，供给会明显增加，空置房也就都抛向了市场。

　　上图是空置房的图，其实这几个地方的空置房都不少了。

　8、您到底该不该买房？
租房更合适，包括我个人，已经把房子卖了，卖房的几百万拿出来，如果没有投资渠道的话你到银行去随便买个理财，我相信都有百分之四到百分之五的收益，比租房这个百分之二的收益明显要好得多。我算了一笔账，如果把我的房子卖出去以后，按照吃利息的价格来算，我可以租到一个大两到三倍的，或者地段更好地房子，所以相当于白住房了还能挣钱。我有很多的朋友都是在照着这个路子在走了，卖掉七八百万的房子，每个月能租三万块的房子，面积要大一倍，也是几百平，而这套租的房子要卖多少钱呢？租金只有三万块，但卖价将近2000万左右，这么大的租售比，买不起但是可以租得起。还有一个朋友在深圳卖了两套房，拿回五千万。这五千万在美国比较大的城市可以花两三百万人民币买一套大的house，剩下的钱够他衣食无忧生活两辈子。美元相对于人民币来说，我还是觉得更让人放心。

　关于换房
在房地产买卖最顶端的那波人，他们把房子卖掉之后，把钱拿走，比如到美国去移民，到澳洲去移民，在那边买更好的房子然后人家衣食无忧。大量的资金从房地产市场抽走，我们还在这儿玩击鼓传花，最后的结果可想而知。

大家该不该买房？
说了这么多那先把您的需求分辨出来，如果是为了等房结婚，小孩上学或者没有房子你就活不下去，家庭不和睦的话，那劝您还是买吧，因为时间对于家庭来说是最重要的因素，你可能丢失了五年的幸福，那这损失是无法计量的，所以我说还是以家庭和睦为第一要务。如果没有房子就过不下去的情况下，那还是应该买套房。首先我们得说一下，什么是刚需？刚需是人均面积30平米为标准，再大就不叫刚需了。

上图是人均住宅面积，中国的人均居住面积并不低。人均居住面积30平左右，也就是说三口之家，买一个90平左右的房子就差不多了，再多就属于投资需求。90平以下，为了家庭和睦，这个情况属于消费，不在我们今天的讨论范围内，消费的话什么时候出手，都是合适的。但是如果说您是为了投资，今天看来无论是投资一线城市这种泡沫还是三四五线城市，这种明显是供给大于需求，严重库存，投资房产并不合适。其实我们往回想啊，八十年代有个自行车已经很不错了，有个彩电更是富人家庭的象征了。到了九十年代呢，自行车和彩电都已经变成标配了，九十年代什么贵呢？能开个车到外面下馆子，就是令人羡慕的。两千年以后汽车走入家庭，而且已经很多人不在家里吃饭都在外面吃了。所以九十年代的奢侈品在两千年已经变成了居民消费品了。两千年最贵的就是房子了，那房子会在2020年后，我相信房子会逐渐走下神坛，从一个奢侈品变成居民消费品。所以，留给我们的时间其实已经不多了，我估计两三年的时间，到2019年房产税怎么也有个影儿了，即使没有推出，立法的准备工作也基本会结束的。而按照资本市场的一个提前预知，基本上会提前半年到一年的时间反应，也就是说2018年你的房子就不好卖了。如果现在买进房子，可能两三年时间就会变成一个无法变现的资产，到时候你可能就会后悔，像今年五月你还在考虑要不要买股票是一样的情况，可能你五月份买进去了之后会短暂感到幸福，到了六月份你会觉得自己无比的傻。

最后留给大家一个选择题：到底是先苦后乐还是先乐后苦？
我选择的是先苦后乐。第一，我现在对房子没有那么大的需求，没房我的家庭也高高兴兴的，而且我想住哪儿就住哪儿。住的房子面积更大，位置更好，家庭更幸福，而且财务上我也有更大的自由。包括我的投资收益可能也远远高于百分之十的水平。我可以用这笔钱，买入更低廉的一些投资产品，比如说今年的股市，我觉得应该会有一个非常好的升值空间，那我去买这个低估值的产品，抛了一个高估值产品，我觉得这是符合投资之道的。

今天我的分享就到这里，也跟大家唠唠叨叨说了将近一个小时，剩下时间也不多了，留给大家二十分钟讨论问题，大家有什么想知道的，我来回答。

问题一：央行加息会不会对房地产有影响？
答：最近央行明确表态，今年货币宽松不会继续下去，到一季度为止，货币宽松可能是全年最宽松的时候。市场上的股票和债券都出现双双下滑状态，就预示着今年可能是一个逐渐的收紧紧缩的态势。那房地产市场缺血已是一个不争的事实，在未来的几个月里，我觉得市场可能回逐渐冷却下去，今年的好日子可能已经结束了。

　问题二：房地产崩盘会不会让中国经济很糟？
答：房地产崩盘和大家理解的崩盘意义是不一样的，房价崩盘跟房地产是两码事，只要是有开工面积，包括有人去干实业，中国经济的问题就不大，而恰恰是所有资金都涌向房地产，炒高了泡沫，而房地产商不拿地，这种情况才是中国经济最危险的时刻。所以说如果房地产崩盘，在银行个人贷款不断供的情况下，对中国经济的伤害其实不大。可能会逼迫很多企业不再在房地产这一棵树上吊死，还会转移到其他地方。我看到现在互联网经济，包括电商经济，发展是很蓬勃的。我刚刚写完一篇文章，智联招聘发布的一组关于就业的数据就很能说明问题了。一个房地产的人如果跳槽出来的话，不见得能找到一个对应的岗位。而互联网的情况是，只要一个人想跳槽，他应该对应的是七个岗位，大家应该能很清楚的看到互联网经济将带动中国经济下一波的浪潮主要的发源地。其实看中超的人已经看出来了，之前中超的赞助商大多全被房地产商包揽了，而现在，逐渐开始有电商，包括网商开始和中超合作。我们看到了互联网取代地产已经是一个大趋势了，这也是我们乐意看到的经济转型。只是现在我们还没法下这个决心，让自己转型快一点，而往往想投机取巧，以最小的损失换去最大的利益，其实这会让痛苦的时间延长。

　问题三：美联储加息，房子会受什么影响？
美联储加息肯定会对中国房地产有影响，因为美联储加息之后，会让央行的政策左右为难，不会再继续宽松下去，因为应对加息的唯一办法就是跟着他们一起加息，提高人民币的币值价值，如果人民币大幅贬值的话，那正好给了这些游资（包括炒作房地产，炒作中国资产价格的这些游资）高位套现的机会。所以我们看到货币压力会非常大，相对于货币来说，金融安全远远比个人住房贷款的风险要大得多。

　问题四：二三线城市的房价近几年会下跌吗？
答：其实应该分开看，二线城市现在很多已经处于准一线城市的水平了，例如武汉，南京，苏州，厦门，这种是已经随着一线城市在大幅上涨，而他们可能是一线城市限购之后的最大受益者。三线城市现在基本上已经没有涨的动力了。更多三四五线城市会属于严重过剩的一类，所以说现在三四五线城市的变现能力已经出现问题了，卖不出去房子这可能是最大的一个问题。这影响了他们卖不出去老家的房子也就买不了一二线城市的房子，也就是说换房需求可能逐渐萎缩。

　问题五：房子租赁市场是否会火？
答：房子租赁市场现在正在接受互联网的改造，如果使用互联网的方式进行租房改造的话，肯定会对租房价格形成一个正面的引导，房租的价格下降是一个大概率事件。因为我们看到只要经过互联网改造的行业基本上都是优于消费者的。

来源：中华元智库