张庭宾 ：中国楼市泡沫已封顶 2016年买房者已输掉后半生

　　十一前后，中国楼市风云变幻，十六座城市楼市调控连续出台，从去年底开始的楼市加杠杆疯狂推高泡沫周期结束。
这其中，北京市的新政是：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。深圳的新规是：本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；连续缴纳5年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，限购1套住房。对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。其它限购情况也类似。

　　这就意味着，买房从此前大多首付20%（80%贷款），也就是5倍杠杆；有些地区甚至开发了首付贷再贷10%，也就是10倍杠杆，一下子收缩到了3倍杠杆。而买第二套房提高到了1.42倍杠杆。在现在一线城市较好住房已近千万元的情况下，这意味着中低收入刚需者已经没可能再买房了（除非楼价大幅下跌）。即中国楼市加杠杆炒作游戏“烟花般”结束了。此次调控虽然来的晚了点，但终于还是来了，可避免中国经济金融危机以最糟糕的方式演绎，也保护了那些尚未奋不顾身“飞蛾扑火”的刚需者。

　　据公开消息（官方暂未确认）称，这次收紧房贷是最高层直接下令的，习总和李克强总理直接批示，张高丽副总理直接召集房地产专题会议，实乃对今年2月份央行行长周小川倡导房地产加杠杆进行纠正。当时，在G20财长和央行行长上海会议上，周小川称：“个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几。房地产市场时冷时热，所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。”从此楼市加杠杆炒作一发不可收，到2016年7月份，住房信贷占到全部信贷的比例高达98.2%，8月份也达到71.2%。其加杠杆的疯狂程度超过2015年上半年的股市加杠杆。这导致了房地产一业火爆，百业萧条。楼价暴涨更把一线城市逼出了半夜排队离婚的超级荒诞现象。

　　更重要的是，楼价暴涨、地王屡屡创造“面粉价”超过“面包价”，导致了国内人民币实际购买力大幅贬值，大大增加了实业成本，而与此同时人民币对外强行维持高位，这加大刺激了资本外流预期，将加速中国外汇储备枯竭的危险。9月外汇储备余额31663.8亿美元，较8月下滑188亿美元，创下2011年6月以来最低值。跌速超过7月的41亿元、8月的159亿美元。也超过了市场的普遍预期。

　　10月7日，正在纽约参加中国主持的本轮第四次二十国集团(G20)财长和央行行长会议的周小川表示，“近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，将积极采取措施促进房地产市场的健康发展。”这显然与二月份“楼市加杠杆”言论截然不同。他还说：“去年中国资本市场出现一定波动，为维护金融稳定，当时阶段性地出现了更多依赖银行信贷融资的情况，但市场恢复稳定后已不再有大的增加。随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。”这也意味着今后信贷不太可能像过去1-2年那样宽松了。

　　由此，在信贷收紧，尤其是楼市缩减信贷杠杆的情况下，在富裕阶层资本外流、国内经济萧条中低阶层收入增长困难的情况下，不靠大比例贷款只能对天高楼价望洋兴叹的情况下，一旦此次楼市调控的兜头冷水浇下来，这种被“逼空”逼出来的疯狂冷静下来，那就再也没有可能把这堆火烧的更旺了！

　　一言以蔽之，发展了16年的中国楼市泡沫已经封顶——在2016年9月底，中国楼市已经像A股上证指数在2007年10月创出6124点天高一样，这个顶相当可能是中国楼市未来5-10年的顶部。

　　除非一种极端情况发生——央行最后疯狂印钞失控。倘若那样，人民币将难免寿终正寝了。历史上纯纸币的生命周期最长的是交子（世界上第一种纸币，因为北宋当时经济发展节奏较慢而使用期较长），使用了大约70年，如今人民币已经使用了67年了。　　在2016年最后冲进去大杠杆买房的人，其实他们已经输掉了后半生！此前，本人多次强烈警告2016年买房风险，但遗憾的是，这并不能阻止人性的宿命！（作者为中华元智库创办人）

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