时寒冰：房地产税与大多数人想的不一样

　　财政部部长肖捷日前在《加快建立现代财政制度》的文章中，首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　房地产税的开征，其实，早已“只是时间问题”了。

　　如果对地方政府的财政收入状况稍微关注一点，就会发现，随着可出让土地的日益减少，许多严重依赖“土地财政”的地方政府，正面临着日益强烈的焦虑。这种焦虑感远远超过民众对于房地产税给自身利益可能带来影响的焦虑——对“土地财政”根基动摇的焦虑与民众的焦虑最大的区别是，前者可以通过推出房地产税加以解决，而后者则只能在焦虑中静待靴子落地。

 

　　如果在国外看过销售的房产，就能明白一个简单的道理，国内房产的售价是非常昂贵的，国内许多公寓的价格远远超过海外别墅的价格并非只是个别现象。国内房产昂贵的原因之一，是购房者相当于一次性交纳了70 年的土地使用权，而不用在保有阶段继续交纳房地产税。在这种情况下，人们轻易接受了房价昂贵的现实，因为持有成本低，或者说居住成本低。

　　但是，在越来越多的地方政府面临“土地财政”困境的情况下，游戏规则将被改写，房地产税正在被提上日程。房地产税的开征，依据什么?肖捷部长指出，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。业内专家表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值(即购房时价格)，但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。

 

　　如果要对房地产进行合理的估值，就面临着一个比较重要的问题：世界上那些已经征收房地产税的国家，大都是把房产和土地的市场价值作为计税依据的，而在中国，购房人只拥有房屋产权，而土地是归属于国家的。假设两个房屋的建筑材料、质量、结构等等，完全一样，一个在二环以内，一个在五环以外，两个房屋的估值应该一样，但实际上，它们的市场价值是截然不同的，甚至是天壤之别，这种区别主要是由于房屋所在的土地的价值不同造成的。如果对这两座房屋进行估值，并根据估值征税，实际的土地拥有者扮演怎样的角色呢?当然，从国情上来看，从技术上来说，这种难题并不难解决，只需要让土地的实际拥有者悄悄隐身就行了，税该怎么征依旧怎么征。

　　房地产税开征，会不会导致税收转嫁给买房人?这是一个很现实的问题，也是制度设计者必然要考虑的问题。很多问题，如果我们仅仅是基于自身的利益是很难看清楚的，这需要从制度设计者的利益出发，才能更透彻地看清事物的本源。　　从社会稳定与国情的角度来看，有关部门会努力避免这种现象的发生。道理非常简单，那些常年炒房的人、那些拥有多套房产的人，对房地产税有着更为强大的承受能力。而政府正在努力推进“租购并举”的政策，通过这种模式让无力买房者尽可能以负担得起的成本解决住房问题。这种制度对于拥有多套房产的人，具有釜底抽薪的效果：他们是承受房地产税，还是把手中的房屋抛向市场?

　　党的十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。那么，如何解决这个矛盾?显然就需要“损有余而补不足”，如果看不到这句话背后所包含的深意，就很难理解房地产税开征的真正用意或者影响。如果理解了这句话的含义，就应该明白，房地产税既是解决“土地财政”困境的需要，也是解决贫富差距过大的需要。

　　因此，房地产税并非大多数人想象的那样，在它背后，承载着制度设计者更多的目标与追求。(说明：大环境使然，文字较过去略显晦涩，但如果仔细阅读，是能够明白我所表达的意思的，尤其熟悉我的读者，风格的略微转变并不影响理解。我为不得不做的这种风格转换深表歉意!感谢大家的支持!)

　　附新闻：

 

　　房地产税新动向！按评估值征收，地方制定具体方案（节选）

　　——经济参考报 2017年11月6日

　　房地产税和个人所得税(下称“个税”)如何改革?地方收入体系如何构建?

　　财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文回答了上述问题。这篇名为《加快建立现代财政制度》的文章描绘了十九大之后的财税改革蓝图。

　　记者发现，在备受关注的房地产税方面，肖捷首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　个税改革则与此前已明确的方向相同：建立综合与分类相结合的个人所得税制度。而营业税改增值税后，失去主体税种的地方政府未来将以共享税为主、专享税为辅，地方税种和税权将扩大。

　　不同于已经实施、主要针对工商业房屋征收的房产税，一字之差的房地产税将对个人住房征税，因此备受老百姓关注。

　　2015年8月，房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划，意味着房地产税立法启动。肖捷在上述文章中，首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

　　在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。

　　在上述文章涉及健全地方税体系改革内容中，肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。

　　此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。

　　接受采访的多位财税专家均表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值(即购房时价格)，但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。

　　事实上，现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。